Строителей поймали в сети

Тему кредитования строительного бизнеса обсудили участники круглого стола, состоявшегося 16 мая в Иркутске. Однако разговор, в котором принимали участие представители банковской сферы, строительных структур, регионального минстроя и профильных общественных организаций, закономерно вышел за рамки заданной темы и коснулся других проблем строителей, нерешаемость которых ставит отрасль на грань выживания.

Для начала на круглом столе озвучили благополучные, если не сказать благостные, цифры сделанного. По итогам прошлого года в Иркутской области построено и введено в эксплуатацию 751,3 тысячи квадратных метров жилья, что без малого на 20 процентов выше показателей 2010 года. Однако еще более радужные надежды возлагаются на квадратные метры, которые должны появиться в рамках реализации региональной целевой программы «Стимулирование жилищного строительства Иркутской области на 2011—2015 годы», которая включает в себя развитие комплексного малоэтажного строительства, территориальное планирование муниципальных образований, развитие производства строительных материалов и стройиндустрии, а также кадровое обеспечение.

Деньги? В банке!

Основную тему круглого стола — кредитование жилищного строительства — всем присутствовавшим подробно, с цифрами и схемами, осветили представители Байкальского банка Сбербанка России. Кредитоваться могут и строительные компании (имеющие достаточный опыт и зарекомендовавшие себя как надежные партнеры), и частные лица — по системе ипотеки.

Действует кредитование строительства жилья по следующей схеме: банк выдает кредит юридическому лицу — организации, которая строит дом, затем предлагает кредит на длительный срок физическим лицам, причем на более выгодных условиях, по сравнению с обычными видами кредитования. По мнению специалистов банковской сферы, спустя некоторое время благодаря этой схеме на рынке недвижимости увеличится количество предложений, а значит, снизятся цены.

Кроме того, банкиры уверены, что такая схема кредитования выгодна всем: строители получают гарантированного платежеспособного покупателя, банк делит большой кредит на несколько мелких, для частных лиц и строительных организаций, минимизируя риски; покупатели же приобретают квартиру в новом доме на более выгодных условиях.

Насколько строителям интересны такие кредитные продукты? В какой мере они могут оживить строительный рынок региона? Об этом рассуждали представители трех строительных компаний Иркутска — группы компаний Востсибстрой, ФСК «Новый город» и предприятия «Иркут-Инвест».

Безземелье

Заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Галина Кузняная обрисовала общую картину:

— В кризисный период наша компания продолжила строительство благодаря проектному финансированию банка, такая работа продолжается и сегодня. Какова технология взаимодействия любой строительной компании с финансовой структурой?  Компания, приходя в банк за кредитом, закладывает свою строительную площадку, если ее стоимости недостаточно — дополнительное имущество.

У строителей любой кредит направлен на то, чтобы довести объект до конца и продать его потребителю. Это тот, кто получает ипотечный кредит, если компания пошла на проектное финансирование банком. В этом случае потребители получают более льготные условия кредитования, в том числе сниженные ставки.

Однако, отметила Галина Кузняная, не стоит радужно смотреть на рост объемов кредитования в Иркутске и области:

— Отдел продаж нашей компании сравнил цифры 2010 и 2011 годов. Объемы продаж возросли на 20 процентов, но объемы ипотечного кредитования упали на 9 процентов, и тенденция продолжается в нынешнем году. Это звоночек не о том, что кредиты стали дороже, хотя так оно и есть. Просто в Иркутске скоро продавать будет нечего. Банки будут готовы давать деньги, только в городе нет территорий, на которых можно строить, в Иркутске нет земли!

Коллеги подтвердят: строители готовы работать только на банковских кредитах. Нам выгоднее продавать готовый продукт, а не предлагать его потребителю на стадии строительства. Но для того, чтобы выйти на стройплощадку и начать на ней работать, нужно провести сети, причем не внутриплощадочные, а проложить их по городу. Строители (следовательно, и дольщики) сегодня везут на себе финансирование прокладки и реконструкции сетей в Иркутске.

Не так давно в Иркутской области возникла проблема с выбросом нефтепродуктов в Ангару, а через несколько лет реально может появиться проблема с выбросом в реку канализации, потому что сети, очистные сооружения в городе в отвратительном состоянии. Они не реконструируются, хотя на это должны идти городские, областные, федеральные деньги.

— Даже если вдруг появятся земли, возникнет еще масса вопросов, которые не позволят строителям нормально работать, — констатирует Галина Кузняная. — Банки в этом случае тоже окажутся не в самом хорошем положении, хотя сегодня Байкальский банк Сбербанка — один из лучших в стране и по объемам кредитования, и по доходности.

По сусекам поскребли

Строители называют озвученные цифры по сданному в 2010—2011 годах жилью «средней температурой по больнице», поскольку в эти объемы попало то, что было построено в предыдущие периоды.

Например, в 2010 году сдали объекты «Кейптроллера», построенные аж в 1995 году, а это не одна тысяча квадратных метров. В 2010 году компания «Норд вест» сдала микрорайон Ерши, который строила пять с лишним лет.  Подобное происходило и в 2011-м. Рынок внешне оживился, но на деле сдавались и учитывались объекты, которые были заложены в докризисные годы. Реального роста объемов строительного рынка не происходило и не происходит.

Сергей Коломиец, заместитель финансового директора группы компаний Востсибстрой, подчеркнув заинтересованность строительной компании в сотрудничестве с банком, сообщил, что строителей не всегда устраивают сроки рассмотрения кредитных заявок, и вновь вернулся к уже обозначенному вопросу по сетям:

— Хотелось бы отметить, что существенную долю в себестоимости нашего продукта занимают траты на строительство инженерных сетей — теплоснабжения, канализации, водоснабжения. Именно наружных сетей, а не площадочных. Дольщику приходится это оплачивать. Поэтому вопрос к банку: ведутся ли какие-то переговоры по кредитованию муниципальных властей с целью софинансирования данного раздела?

Представители банка сообщили: они готовы к такой работе, но она, прежде всего, должна быть усилена в организационном плане. Банк организатором процесса стать не может.

Не слишком вдохновила строителей банковская идея кредитования покупки жилья на всем первичном рынке:

— Мы заинтересованы в потенциальных дольщиках, чтобы они пришли именно к нам, проверенным строителям, которым поверил Сбербанк, и вложили средства в наш продукт, который станет для них квартирой, а не головной болью, — комментирует ситуацию Роман Гусев, директор предприятия «Иркут-Инвест».  — Мы заинтересованы в банковском стимулировании приобретения дольщиками жилья у проверенных компаний.  Сбербанк, который проводит полную финансовую проверку, является, я думаю, серьезным оценщиком для физического лица, заинтересованного в покупке жилья.

— Здесь сегодня присутствуют три предприятия, все мощные, уважаемые компании, но доля таких предприятий в нашей саморегулируемой организации составляет примерно процентов 30. Остальные помельче, и будь они сегодня здесь, вы услышали бы еще о массе проблем, — уверен Александр Домбровский, гендиректор некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона». — У строителей их очень много, и банковское кредитование среди них — не самая главная.

Вот тут во время круглого стола подняли еще одну тему:

способно ли кредитование строительного бизнеса решить проблему обманутых дольщиков? Дольщики — это то же самое кредитование, и эту схему надо было бы вообще закрыть, строить только на кредиты банков и продавать готовые квартиры. Не было бы никаких обманутых дольщиков и никаких проблем! Но при этом надо, чтобы банки в строительных предприятиях видели не выгодный источник вложения денег, а партнеров по бизнесу. Риски, которые существуют у строителей, гораздо выше, чем у банков. Так вот, хотелось бы, чтобы были поменьше процентные ставки и кредит выдавался быстрее — тогда и жилье будет дешевле, и строителям будет легче дышать.

Строители называют озвученные цифры по сданному в 2010—2011 годах жилью «средней температурой по больнице», поскольку в эти объемы попало то, что было построено в предыдущие периоды. Рынок внешне оживился, но на деле сдавались и учитывались объекты, которые были заложены в докризисные годы. Реального роста объемов строительного рынка не происходило и не происходит.
 

Дай миллион, дай миллион!

Под занавес круглого стола были озвучены любопытные цифры.  Сейчас обсуждается прогноз по вводу в Иркутске до 2020 года 6,8 млн квадратных метров жилья. Новые градостроительные нормы, которые сегодня уже работают в областном центре, разрешают строить на одном гектаре земли не более 20 тысяч квадратных метров жилья. То есть стройплощадка под планируемые миллионы должна занять 340 гектаров земли.

Напомним, за пятилетний период, когда полномочия по выделению неразграниченных земель в Иркутске перешли к областным властям, под массовое жилищное строительство было выделено полтора гектара. Земли выделялись под что угодно — индивидуальное строительство, коммерческую застройку, соцобъекты...

Впрочем, даже после памятного мартовского заседания президиума областного Союза строителей, где эти данные уже не то что назвали, а прокричали, 5 мая земельная комиссия при губернаторе (цитата) «рекомендовала предоставить 23 участка под строительство. Участки, рекомендуемые к предоставлению, расположены в Ленинском, Свердловском, Октябрьском и Куйбышевском районах Иркутска. Для индивидуального жилищного строительства рекомендуется предоставить 10 земельных участков. В отношении трех участков рекомендовано провести торги с целью предоставления их в аренду для строительства коммерческих объектов (производственная база и складские помещения). Десять участков планируется предоставить заявителям в аренду для строительства объектов социального и коммерческого назначения (гаражные боксы, дом быта, подстанция и тепломагистраль, кинологический центр) без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта».

Так что, как говорится, откуда начали, туда и вернулись.

Видимо, остается уповать на другую майскую инициативу областной власти. 15 мая глава региона поручил провести инвентаризацию земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, пригодных для многоэтажного жилищного строительства, и выставить их на аукционы.

А пока суд да дело, дольщики будут в каждом квадратном метре платить за землю, которую покупают строительные компании, и заодно за инженерные сети. И даже при этом дефицит нового жилья в ближайшее время обещает стать вполне реальным.

Ирина Ружникова, «Байкальские вести»