Под налоговым прессом

В 2011 году на территории Иркутской области будет проведена массовая кадастровая оценка объектов недвижимости жилого и нежилого фонда. Наш регион, как и соседи-красноярцы, попал в число 12 субъектов Российской Федерации, в которых предстоит «обкатка» пилотного проекта оценки объектов.

До сих пор массовая кадастровая оценка объектов недвижимости жилого и нежилого фонда не проводилась, хотя существуют налоги на землю и имущество. Налог на имущество физических лиц и организаций рассчитывают, исходя из оценки БТИ. Теперь его будет рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, а сама кадастровая стоимость будет рассчитываться, исходя из рыночной стоимости жилого и нежилого помещения. Федеральный Минфин еще не утвердил минимальную и максимальную базовые ставки налога от стоимости оцененного имущества. Допустим, если кадастровая стоимость вашей квартиры составит 2 млн рублей, то неизвестно, какой процент от этой суммы нужно заплатить в качестве налога. Поскольку рыночная стоимость объектов у нас существенно отличается от оценки БТИ, то налог на имущество может вырасти в несколько раз. А это значит, дело идет к тому, что мы будем жить, как в США, где среднему гражданину уже давно проще пожизненно арендовать жилье, чем иметь его в собственности.

Оценщики считают, что рыночную стоимость жилья установить нереально. Они делают запросы в Росрегистрацию, но это ведомство не указывает цену. Поэтому информацию будут брать из Интернета, газетных объявлений и других источников. Но даже если бы Росрегистрация давала такую информацию, то все равно, как правило, договоры купли-продажи не показывают реальную стоимость, то есть ту, о которая известна только продавцу и покупателю. В договоре зачастую они указывают заниженную стоимость, чтобы  платить меньше налога с этой суммы.

Если минимальную налоговую ставку в Минфине определят в размере 0,1 процента, а максимальную—в один процент, то неизвестно какую долю процента определят для сбора налога. При применении налоговиками минимальной ставки налог, конечно, будет меньше. И это хорошо, считают оценщики. Надо ратовать, считают они, за то, чтобы применялась минимальная налоговая ставка, а не максимальная, как это делается зачастую с земельным налогом в районных администрациях.

Что же будет по объектам недвижимости, пока не ясно. Если реальную рыночную стоимость определить будет фактически невозможно, то все «сядет» на цену предложения. Это приведет к тому, что цены на жилье снова взлетят. Вопрос этот совершенно не отрегулирован, считают в Восточно-Сибирской кадастровой палате. Как таковой еще нет и методики по оценочной деятельности, причем методические рекомендации должны утверждаться приказом Минэкономразвития РФ. Росрегистрация обязана предоставить оценщикам типовой перечень факторов, влияющих на стоимость. А оценщики должны выбрать определённый состав, который на их (оценщиков) усмотрение  может повлиять на стоимость. Дальше эти факторы надо утверждать в районах, а позже—в области. Оценщикам предстоит доказать, какие факторы влияют на стоимость – к примеру, престижность местоположения и т.д.

Наш регион огромен и многообразен. Информацию по рынку можно собрать только в крупных населенных пунктах, но где возьмешь рынок в захолустной деревне? Поэтому маленькие деревни «привяжут» к ближайшим крупным населенным пунктам, где худо-бедно рынок еще развит, а это могут быть расстояния в километры. Если взять глухую деревеньку Грязнушку в Киренском районе, то к чему ее привязывать, не понятно. Там и в самом Киренске нет никакого рынка. Тогда получается, к крупным городам — Иркутску, Шелехово, Ангарску?

В областном центре разработкой этой темы занимаются уже более двенадцати лет. Первым шагом стала кадастровая оценка земельных участков, которая проводится в Иркутске с 2006 года. По мнению начальника земельного департамента КУМИ администрации города Иркутска Антона Протасова, переход на массовую кадастровую оценку объектов недвижимости  займет три-четыре года. Объекты недвижимости надо увязать с земельными участками и определить кадастровую оценку всего комплекса объектов недвижимости с земельными участками.

— Что касается ставок, то я не думаю, что они будут максимальными или завышенными, — говорит Антон Протасов.

— А они будут именно такие — от 0,1 процента до одного процента?

— Сложно сказать, я думаю, что это будет определено в Налоговом кодексе. Налог на недвижимость, скорее всего, будет местным налогом, так же как и земельный налог, и налог на доходы физических лиц. Эти налоги будут собираться в местный бюджет. На Западе 70-80 процентов бюджета составляют имущественные налоги, такие как налог на недвижимое имущество. У нас ситуация иная. Собираемость составляет порядка 10-15 процентов. В Иркутске собирается около 1 млрд. рублей земельного налога; в бюджете города это составляет примерно 10 процентов.

Антон Протасов считает, что нет предпосылок к тому, чтобы налог на недвижимость стал основной составляющей бюджета и собирался, к примеру, в объеме 9 млрд рублей. Причина ясна: уровень доходов населения низкий, далеко не все в состоянии платить. В Москве уже проводили расчеты и поняли, что, при установлении определенных ставок, налог на недвижимость для пенсионеров может возрасти до 30-40 тысяч рублей в год. Естественно, никто такие ставки устанавливать не решился. Поэтому все будет тщательно просчитываться, заверяют в КУМИ. В частности, ставки по земельному налогу там считают вполне обоснованными, они не превышают рыночной стоимости земельных участков и доступны для населения. Заплатить в год в среднем от 600 до 2000-3000 рублей за земельный участок от шести до десяти соток вполне приемлемо.

— Почему этот пилотный проект важен для нашего региона?

— Я знаком с опытом перевода земельных участков на кадастровую оценку. Здесь у муниципалитетов есть шанс использовать все результаты, которые будут зафиксированы оценщиками, и указывать им на слабые стороны. В 2006 году, многие земельные участки при проведении кадастровой оценки были оценены неправильно. Проанализировав ситуацию с каждым участком, мы сделали много замечаний оценщикам, и они впоследствии их исправили. Если вся работа по Иркутску и по области будет выполнена, то можно давать конкретные предложения. С одной стороны, надо стараться, чтобы доходная часть бюджета не уменьшилась, а с другой — просчитывать каждый участок и каждый кадастровый квартал, чтобы налоги не стали существенным бременем для населения.

Иркутск один из первых городов, который продвигал тему взимания налога на недвижимость, исходя из кадастровой оценки. Но регионы и муниципалитеты, если эта тема не решается на федеральном уровне, в одиночку с ней не справятся. Сейчас, когда подводится законодательная база, самое время заниматься данным вопросом. Допустим, вы имеете гараж и земельный участок под ним, и вам приходится платить два налога — на имущество и земельный. После кадастровой оценки объектов недвижимости будет взиматься только один налог. Вопрос лишь в том, будет ли он приемлемым для налогоплательщика? Как бы то ни было, вся кадастровая оценка объектов недвижимости в любом случае будет согласовываться с органами местного самоуправления.

Елена Чабдарова, «Байкальские вести»