Доступно про доступное жилье

Крупнейшие застройщики Иркутской области, региональное отделение Союза архитекторов России и правительство Иркутской области организовали и провели 5 ноября дискуссию на тему «Доступное жилье. Тренды иркутской недвижимости». В мероприятии приняли участие представители компаний «Гранд-Строй», «Востсибстрой», «ДомСтрой», «Новый город» и другие, не менее известные компании.

Дефицит не может быть доступным

По данным Иркутскстата, строительная отрасль в нашей области до 2005 года пребывала в состоянии стагнации, осваивая от силы

20—25 млрд рублей в год. С приходом Александра Тишанина и началом действия федеральных программ отрасль пережила некоторое возрождение. За два-три года объемы вложений и выполненных работ выросли более чем в два раза, а к 2012 году строительные компании перешли от точечной застройки к возведению целых жилых комплексов, которые в сумме давали более 800 тыс. квадратных метров жилья. В 2013—2014 годах темпы ввода заметно снизились — в 2013-м, например, рост составил всего 0,5 процента по сравнению с 2012 годом, а в 2014 году ввод едва достиг 90 процентов от показателей предыдущего года, то есть был ниже показателей 2012 года.

Подобная ситуация не может устраивать ни федеральное правительство, поставившее задачу вводить по 1 квадратному метру в год на каждого жителя любого региона (Иркутской области необходимо строить по 2,4 млн квадратных метров, в реальности вводится около 0,3 квадратного метра на человека), ни региональные власти, теряющие налоговые поступления, ни собственно жителей региона, которым остро не хватает жилья. При этом все стороны понимают, что жилье должно быть не только качественным, но и доступным для рядового покупателя.

Федеральные и региональные власти разрабатывают одну за другой программы, предполагающие дополнительное бюджетное финансирование строительства, — и условием участия для строительных компаний становится жестко установленная стоимость квадратного метра. В Иркутской области нормой считается 35 тыс. рублей за квадратный метр, в других регионах цифры могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону — в зависимости от сложившегося рынка жилья и уровня доходов жителей. Строители, со своей стороны, предлагают технические и проектные решения, позволяющие сделать строительство более дешевым, а введенные квартиры — более доступными.

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, представленным участникам мероприятия «для затравки», ввод жилья в первом полугодии 2015 года в области составил 55—70 процентов от среднего по России. В 2015 году количество сделок с жильем в стране существенно сократилось, в Иркутской области — на 20—22 процента по сравнению с таким же периодом предыдущего года. Ситуация с ценами, впрочем, пока немного лучше, чем в период кризиса 2009—2010 годов: в Иркутске она практически не изменилась и на вторичном рынке составляла 57 тыс. рублей за квадратный метр.

Проанализировав множество факторов и большой объем данных, АИЖК приходит к выводу, что в целом с 2006 года жилье становится доступнее для граждан России. В Иркутске количество квадратных метров, которые среднестатистический житель региона может купить на одну зарплату, также росло — как минимум, до 2014 года. Более того, строительные компании сейчас полагают, что речь идет не о конкуренции квадратных метров самих по себе, покупатель выбирает «общественное пространство», организованное застройщиком.

Определение термина

Министр строительства Иркутской области Светлана Свиркина напомнила о приказе федерального министерства строительства, которое ввело понятие доступного жилья: семья из трех человек (двое работающих взрослых, один ребенок) при помощи ипотечного кредита может купить квартиру площадью 54 квадратных метра. К эконом-классу относятся квартиры до 100 «квадратов». Жильем такого типа могут считаться микрорайоны, аналогичные «Березовому», «Луговому», и ряд других микрорайонов на окраинах города — то есть не дороже 35 тыс. за «квадрат» с чистовой отделкой.

— Такое же жилье вводится в Ангарске, Братске, начато возведение в Саянске, — отметила Светлана Свиркина. — Пока не проработан механизм компенсации за сети для застройщика, но эта тема рассматривается. Еще одна категория недорогого жилья — социальное, для сирот, для малоимущих и для военнослужащих. Для каждой из этих групп есть свои подпрограммы в федеральной программе «Жилье для российской семьи». От АИЖК пришло предложение упростить некоторые программы и ввести, например, в каждом доме до 30 процентов дольщиков. Это повысит надежность проекта для застройщика, гарантирует ему сбыт. Наша задача — до июля 2017 года построить в рамках этой программы 700 тыс. квадратных метров, и мы работаем над этой задачей. Максимально, насколько возможно, будем пропагандировать эту программу.

Директор «Иркутской корпорации арендного жилья» Елена Шаманская в своем докладе заявила, что ипотечные программы удовлетворили спрос платежеспособного населения, но проблему доступности жилья не решают. Тема доходных домов звучит с 2012 года, но городские и региональные власти ее почему-то не приняли, и тема застопорилась.

— Тема аренды со сниженными ставками для бюджетников и других категорий могла бы решить проблему внутренней миграции, мы могли бы идти в решении жилищной проблемы не от спроса, а от нашего регулируемого предложения, — отметила Елена Шаманская. — Тема арендного жилья звучит в области с 2001 года, поднималась на Байкальских экономических форумах. В других регионах, например в Перми, Самаре, Новосибирске, строительство такого жилья уже начато — а у нас, может быть, все двинется вот с этого круглого стола. Доходные дома были решением не столько коммерческих, сколько социальных проблем, поэтому тему арендного жилья нужно разрабатывать как альтернативу дорогому жилью, приобретаемому за стоимость.

Светлана Свиркина напомнила участникам круглого стола, что в Ангарске есть проектный доходный дом. Да, все квартиры в нем заняты, но стоимость аренды составляет от 9 до 11 тыс. рублей в месяц, и жилье арендуют для своих сотрудников организации, причем, видимо, очень не бедные. Возможно, если бы таких домов было больше, цены снизились бы, но пока, как считает Елена Шаманская, участнику проекта по строительству доходных домов потребуется не только обширная аналитическая работа, но и  «изрядная доля авантюризма».

Транспортный узел

Третий вариант решения проблемы заключается в строительстве пригородных микрорайонов. В центре Иркутска выкупать землю приходится примерно по 1 млн рублей за сотку, строить малоэтажное жилье невыгодно, а многоэтажное просто за счет сейсмического усиления получается намного выше 35 тыс. за квадрат — даже городское Управление капитального строительства, которое строит в Ново-Ленино на выделенной земле, не может себе позволить социальную или, если угодно, доступную цену. Расселение района Депутатская — Пискунова — Красноярская — Донская уже обошлось застройщикам в 1,2 млрд рублей, и траты еще предстоят, так что трудно ожидать, что цены в новых домах будут доступны всем желающим.

Генеральный директор ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» Юлия Долгополова рассказала о собственном опыте работы в двух проектах — городском и загородном. Конкуренция на рынке очень высокая, при этом компания вынуждена даже за городом продавать не дешевле 45 тыс. рублей, потому что загородное строительство означает освоение территории «с нуля». Покупателю приходится объяснять всю философию жизни за городом, но как бы ни старались застройщики, нельзя никого заманить в район, где нет отопления, водопровода и дорог.

«СибирьЭнергоТрейду» повезло — Байкальский тракт в ходе последней реконструкции довели почти до ворот нового района, решили проблему водоотведения и так далее. Но разовым везением проблему системно не решить. Нужно учитывать и тот факт, что жилье в городе имеет инвестиционный спрос — который, разумеется, несколько выше, а вот загородное жилье покупает конечный потребитель.

— Тренд в застройке все-таки к снижению стоимости, — завершила свое выступление Юлия Долгополова. — Мы даже отказались от строительства гаражей на участках, чтобы дать людям возможность осваиваться в течение какого-то срока и не заставлять выкладывать сразу большую сумму за сложный дорогой объект.

Представитель девелоперской группы «Хрустальный» выступил с небольшим возражением как министру Светлане Свиркиной, так и своим коллегам-строителям. Опыт этой компании показывает, что даже в условиях кризиса можно увеличивать продажи на 30 процентов за год, продавать по 30 тысяч за квадратный метр (с качеством, не вызывающим замечаний у покупателей) и получать при этом прибыль. Коммерческий директор «Хрустального» Кристина Яковенко предложила всем застройщикам ознакомиться с опытом работы компании, которая не только строит, но и запускает собственные автобусные маршруты, что делает объекты компании доступными даже для тех покупателей, кто не имеет собственных машин.

Подводя собственный, неформальный и необязательный, итог состоявшейся дискуссии, можно сказать, что в Иркутской области строится разное жилье — как по качеству и формату, так и по стоимости. В первую очередь потенциальный покупатель должен провести (непростую, но необходимую) поисковую и аналитическую работу, сравнить имеющиеся предложения и сделать выбор. Правительства, федеральное и региональное, пытаются решать проблемы наименее обеспеченных граждан, а строители сами заинтересованы в том, чтобы их проекты были доступны для всех покупателей, независимо от толщины кошелька. Фантазия строителей ведь не имеет предела — на рынке есть предложения квартир площадью от 25 квадратных метров до отдельных коттеджей на 250 «квадратов», в центре города и за его пределами. Нужно лишь выбрать свой вариант. 

Арнольд Ларионов, «Байкальские вести»