Ставки на неизвестность

Нехватка земли под жилищное строительство давно стала проблемой для Иркутска и области, сильно тормозящей развитие одной из перспективных отраслей региона. «Байкальские вести» неоднократно касались этой темы. Недавно мы сообщали о предстоящем аукционе по аренде федеральных земельных участков, расположенных в Иркутском районе. Их близость к областному центру и оптимистичные прогнозы устроителей аукциона — федерального Фонда развития жилищного строительства,  казалось бы, должны дать надежду на то, что скоро все желающие смогут купить жилье экономкласса в непосредственной близости от Иркутска. Однако на деле ситуация не столь позитивна, как кажется на первый взгляд.

По столичному адресу

В понедельник правительство региона и Фонд РЖС подписали план мероприятий по жилищному строительству на четырех земельных участках федерального фонда. Аукционы по продаже прав на заключение договоров аренды данных земельных участков состоятся в конце декабря, предположительно в Москве, хотя до последнего времени озвучивалась информация об их проведении в  Иркутске.

На этой неделе в Иркутской области состоялся круглый стол с участием представителей Фонда РЖС, губернатора, региональных министров, муниципальных чиновников, представителей банковской сферы, строительной отрасли, энергопредприятий. Темой организаторы мероприятия обозначили обсуждение  подходов к комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства.

Четыре на выбор

О том, что собой представляют выставляемые на аукцион участки и что на них должно быть расположено в перспективе, рассказал генеральный директор Фонда РЖС Александр Браверман.

Опустив подробности аукционных расценок и стоимости права аренды, назовем только основные цифры.

Участок площадью более 34 га находится возле поселка Патроны, в десяти километрах от Иркутска. Минимальный объем общей площади жилья в застройке составляет 30 000 кв. м. Это стопроцентно малоэтажное жилье, доля жилья экономкласса не установлена. Электроснабжение, по данным Фонда РЖС, будет осуществляться от сетей Иркутской электросетевой компании (ИЭСК), для водоснабжения и водоотведения необходимо строительство локального водозаборного узла и локальных очистных сооружений, в качестве источника тепла возможно применение сжиженного газа или каменного угля.

Участок общей площадью 82 га возле Пивоварихи. Минимальный объем общей площади жилья в застройке 75 000 кв. м. Не менее половины должно составлять жилье экономкласса, весь объем – малоэтажное строительство. Инфраструктурные параметры те же.

Участок площадью около 92 га возле Бурдаковки. Минимальный объем общей площади жилья в застройке 45 000 кв. м. Стопроцентно малоэтажная застройка, не менее пятой части — жилье экономкласса. Инженерная инфраструктура та же.

Участок площадью более 98 га в границах деревни Новолисиха, минимальный объем общей площади жилья в застройке 80 000 кв. м. Все жилье должно быть малоэтажным, доля жилья экономкласса не менее половины. Теплоснабжение предусмотрено от внутридомовых котлов, а также аналогичное обозначенному для других участков.

Все участки, по мнению разработчиков, обладают высокой транспортной доступностью. Также Александр Браверман уточнил, что правительство области и Фонд РЖС создали рабочую группу по вопросам обустройства территорий посредством строительства объектов инфраструктуры.

Кроме того, как подчеркнул Браверман, Фонд РЖС обеспечивает комплексный продукт, в том числе снятие административных барьеров, разработку и предоставление застройщикам проектов малоэтажных домов повторного применения, а также содействие в обеспечении финансирования строительства и гарантии выкупа до 35 процентов построенного жилья.

Эх, дороги…

Поскольку все аукционные участки находятся на землях Иркутского района, отдельное слово во время круглого стола было предоставлено мэру территории Игорю Наумову. Отметив важность комплексного подхода к застройке участков, он посчитал нужным упомянуть о том, что многие жители будущих поселков работают в Иркутске и будут ездить в областной центр на работу (к вопросу о заявленной транспортной доступности. — Авт.). Существующая ситуация с движением на дорогах общеизвестна. Следовательно,  нужны новые дороги и развязки, способные принять дополнительный автомобильный поток из района.

— Въезд в Иркутск будет осуществляться по улице Дорожной и по Байкальскому тракту на улицу Байкальскую. Уже сегодня там имеются достаточно серьезные транспортные проблемы. Наверное, есть смысл опережающим темпом эти участки реконструировать, — предложил Игорь Наумов. И заверил: — Мы, со своей стороны, готовы организовать благоприятные условия для взаимодействия с застройщиками. Опыт у нас есть.

Председатель Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат задал вопрос, который волнует потенциальных застройщиков: о развитии инфраструктуры участков и, особенно, о финансировании этих мероприятий.

— Получается так, что на квадратный метр жилья приходится от 9 до 14 тысяч дополнительных вложений, которые необходимо сделать для того, чтобы создать всю инфраструктуру этих участков, — отмечает Юрий Шкуропат. — Да, их надо осваивать, но как решить вопрос с финансовыми вливаниями, без которых участки не могут быть освоены?

Даже при острейшей нехватке земли в Иркутске предлагаемые Фондом РЖС десятки гектаров в непосредственной близости от областного центра безусловного энтузиазма у многих местных строителей не вызвали. Основная проблема, смутившая потенциальных участников предстоящего аукциона, — именно инфраструктура. Не имея внятного ответа на вопрос, кто должен брать на себя расходы по прокладке сетей, учитывая, что это не согласовано с генпланами территорий и принимающими возможностями областного центра (например, системой канализации), многие представители строительной отрасли региона в открытую заявили, что участвовать в аукционе не будут.
 

Лед тронулся... и остановился?

Эта тема уже обсуждалась на недавнем заседании президиума Союза строителей Иркутской области. Тогда министр имущественных отношений региона Михаил Карасев описал ситуацию с предстоящим аукционом и открывающимися для строителей возможностями как «лед тронулся».

Но даже при острейшей нехватке земли в Иркутске предлагаемые Фондом РЖС десятки гектаров в непосредственной близости от областного центра безусловного энтузиазма у многих местных строителей не вызвали. Основная проблема, смутившая потенциальных участников предстоящего аукциона, — именно инфраструктура. Не имея внятного ответа на вопрос, кто должен брать на себя расходы по прокладке сетей, учитывая, что это не согласовано с генпланами территорий и принимающими возможностями областного центра (например, системой канализации), многие представители строительной отрасли региона в открытую заявили, что участвовать в аукционе не будут, поскольку вести речь о возможном строительстве жилья экономкласса при таких стартовых условиях нельзя. Кроме того, участки в Патронах и Новолисихе обременены еще и нахождением во второй охранной зоне водозабора Иркутского водохранилища, то есть имеют серьезные ограничения по водоотведению.

Однако представители Фонда РЖС с ответом на эти вопросы не затруднились, пояснив, что тема электроснабжения будет решена с вводом новой подстанции, тепло в новые жилые комплексы возможно подавать от угольных котельных с перспективой перехода на газ, а что касается водоотведения, то прорабатывается вариант сооружения индивидуальных водозаборов и очистных сооружений. Причем все эти мероприятия, особо пояснили представители Фонда, были заложены в расчетную модель.

— Мы видели очень острую, иногда тяжелую дискуссию по инфраструктуре. Считаем, что прибыльность этих проектов колеблется от 24 до 50 процентов на вложенный капитал, — озвучил Александр Браверман.

Ложку дегтя в разговор добавил глава Иркутскэнерго Евгений Федоров. Он назвал возможным полное решение проблем электроснабжения по всем четырем участкам только к 2015 году, после ввода в строй подстанции, предложил отказаться от ориентации на угольные источники в качестве поставщика теплоэнергии и особо отметил, что тарифы в жилых домах новых поселков будут достаточно высоки. А речь, напомним, идет о строительстве жилья экономкласса...

Инструментарий для расшива

Аукцион по продаже прав на заключение договоров аренды названных земельных участков пройдет 27 декабря. Представители Фонда РЖС ожидают большой конкуренции и участников не только из Иркутской области, но и из других регионов страны. Привлечением интереса к аукциону  иногородних компаний мотивируется перенос его проведения в Москву.

Дмитрий Мезенцев уверен, что подписанный план мероприятий по жилищному строительству на этих участках должен способствовать развитию строительной отрасли региона:

— Сегодня и высокая стоимость жилья в Иркутской области, и нехватка земель — это сдерживающий фактор не просто для развития строительного комплекса. Это сдерживающий фактор для того, чтобы тысячи людей могли улучшить свои жилищные условия. И в том числе, опираясь на этот инструментарий, мы считаем, что мы «разошьем» ситуацию в ближайшие несколько лет.

Ждать осталось недолго

Между тем многие крупные застройщики Иркутска по-прежнему скептически относятся к предстоящему мероприятию. Учитывая непроясненную ситуацию с созданием инфраструктуры (например, дорог), они осторожно предполагают, что «телега ставится впереди лошади». Также местные строители затрудняются объяснить возможные мотивы интереса их коллег из других регионов к заявленным участкам.

Впрочем, ждать осталось недолго: уже скоро мы узнаем названия фирм, которые начнут застраивать благодатные прибайкальские земли. А для того, чтобы выяснить, что было оправданно: пессимизм застройщиков или оптимизм устроителей аукциона, придется подождать несколько лет. Тогда и станет понятно, как будут выглядеть новые поселки, по каким дорогам к ним можно будет проехать, по какой цене в них можно будет купить квадратный метр жилья экономкласса, какая социальная инфраструктура будет обеспечена строителями и не появится ли у местных экологов лишнего повода для головной боли.

Ирина Ружникова, «Байкальские вести»