На управление нашли управу

В Жилищный кодекс внесены важные поправки

В 2011 году Некоммерческое партнерство «Содружество ЖКХ» совместно с региональным министерством жилищной политики, энергетики, транспорта и связи составили рейтинг работы управляющих компаний. Это был один из первых рейтингов на территории РФ, который проводился среди управляющих организаций. С 2012 года на территории Иркутской области они станут обязательными.

УК и ТСЖ в ЖК

Фонд содействия реформированию ЖКХ продлевает свою работу до 2015 года, и одним из критериев выделения средств субъектам РФ станет обязательное проведение на территории региона рейтинга работы управляющих компаний. Настало время изменить формат взаимоотношений между всеми сторонами, которые занимаются сферой ЖКХ.

Новые поправки в Жилищный кодекс, внесенные летом 2011 года, предусматривают усиление государственного и муниципального контроля за деятельностью жилищных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Введены общие принципы управления многоквартирными домами. Внесены изменения в вопросы платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определена взаимосвязь ТСЖ с управляющими компаниями, чего прежде не было. Появились изменения, которые касаются обслуживания новостроек. И наконец, внесение изменений в Жилищный кодекс предусматривает появление такого института, как Совет многоквартирного дома.

Проявляй инициативу, собственник

Вопросы развития ЖКХ в рамках нового жилищного законодательства РФ обсуждались на круглом столе, который провело региональное министерство жилищной политики, энергетики, транспорта и связи совместно с некоммерческим партнерством «Содружество ЖКХ». У радикальных предложений и наработок круглого стола появился шанс быть внедренными в практику работы управляющих компаний.

О новшествах в Жилищном кодексе рассказала заместитель министра Светлана Щепина. Надлежащее содержание своего имущества, которое возложено на собственника прежним жилищным Кодексом, дополнено более подробным описанием. Теперь сами собственники должны обеспечить безопасность своего проживания в доме. А значит, безопасность не только дома, но и участка, на котором он расположен. Своевременно ремонтировать и выходить с инициативой по муниципальным и федеральным программам.

Предоставление коммунальных услуг новым законодательством закреплено за управляющими компаниями и ТСЖ, поэтому на них возложена ответственность за качество, количество и непрерывность предоставления услуг. Приняты также новые правила предоставления коммунальных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом теперь  входит в перечень видов предпринимательской деятельности, поэтому на нее распространяются те же требования, что и на любую предпринимательскую деятельность. Прежде всего – уведомление государственных органов о начале деятельности сразу же после регистрации юридического лица. Нарушение влечет за собой административные штрафы. Деятельность ТСЖ как предпринимательская не рассматривается.

Нововведения коснулись и легитимности способа управления многоквартирным домом. Теперь органы государственного жилищного надзора могут проверять правильность создания ТСЖ, формирование его устава, составления протокола, проведения собраний и т. д. и проверять по заявлению граждан деятельность управляющей организации. В течение года органы государственного жилищного надзора должны проверить все ТСЖ, действующие на территории Иркутской области.

По заявлению граждан орган местного самоуправления также обязан провести проверку в течение пяти дней по фактам, указанным в жалобе. Если факт нарушения установлен, то местный орган власти проводит собрание жильцов многоквартирного дома, на котором должен предложить жильцам изменить способ управления домом либо предложить другую управляющую организацию.

В вопросах информирования населения орган местного самоуправления также должен владеть всей информацией, касающейся сферы ЖКХ в своем муниципальном образовании: иметь представление о стоимости услуг каждой управляющей организации, которая работает на его территории, знать, какой перечень работ выполняет, в каких объемах и т. д.

О «бедных» компаниях замолвили слово

В ближайшее время российское правительство должно установить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, а также утвердить  минимальный перечень обязательных работ для обеспечения безопасности проживания граждан. Расширить данный перечень можно, но минимум обязательных работ должен быть незыблемым.

Еще одно новшество – договор между ТСЖ и жилищной управляющей компанией. При создании ТСЖ проговаривается возможность заключения договора с УК. На функцию управления многоквартирным домом ТСЖ может заключить договор с управляющей организацией, но тогда уже на управляющую организацию  возлагается обязанность по предоставлению качественных коммунальных услуг.

По словам исполнительного директора НП «Содружество ЖКХ» Михаила Дамешека, сегодня управляющие компании находятся на передовой. Он посетовал на то, что любая информация в СМИ об отрасли ЖКХ заканчивается обвинением в адрес управляющей компании.

– Не вина Северного управления ЖКС, что при строительстве домов в Ново-Ленино завозили некачественные плиты из Ангарска. Различные законы и нормативные акты, касающиеся ЖКХ, такие как о защите персональных данных, Жилищный и Гражданский кодексы, не стыкуются между собой и с Конституцией РФ. А крайней в этой ситуации остается управляющая компания. Я не против проверок, но их следует проводить дозированно, – высказал свою точку зрения Михаил Дамешек.

По его информации, в 2010 году четыре крупные управляющие компании Иркутска – Западную, Северную, Южную и Восточную – проверяли  свыше тысячи раз.

В одну компанию, рассказывает Михаил Дамешек, приходит сразу несколько контролирующих органов, и тогда компания не может выполнять свои прямые обязанности, а у жильцов растет недовольство. Компания вроде и рада бы работать, да физически не может. «Негатив этих проверок просачивается в СМИ и подается в различных интерпретациях. Например, что чуть ли не все директора управляющих компаний жулики и воры. А позже недовольство населения выражается в недосборах платежей. Как минимум после каждого сюжета или статьи примерно на пять процентов падает собираемость платежей», –  заявил руководитель Дамешек.

Но, быть может, лучше следить не за процентами и не искать крайних среди СМИ, а платить, к примеру, получше дворникам, чтобы они качественнее убирали лестницы или поактивнее освобождали асфальт от гололеда? Михаил Дамешек предложил, по его мнению, более цивилизованный подход: составить для контролирующих органов комплексный план проверок, то есть чтобы управляющие компании знали о них заранее.

Новое – это хорошо забытое старое

Гражданам управляющая компания предложит минимальный обязательный перечень услуг, на который жильцы должны будут заключить договор с управляющей компанией. На дополнительные услуги жильцы могут заключать договор по своему усмотрению с другими хозяйствующими субъектами.

В 2012 году будет внедряться еще один новый правовой документ – электронный паспорт дома. Чтобы управляющим организациям и другим участникам некоммерческого партнерства не приходилось его заказывать в других городах и юридически дорабатывать, НП «Содружество ЖКХ» разработало свой проект электронного паспорта. Будет принята и единая форма платежного документа.

Как отметил на круглом столе руководитель Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов, с поправками в Жилищный кодекс вновь возрастают полномочия муниципалитетов в сфере управления ЖКХ.

– Управлять жильем должно муниципальное образование. Оно же должно следить за его содержанием. Государство может только помогать и корректировать, но управлять, ремонтировать и вычищать каждую выгребную яму должен муниципалитет...

Денис Воронов напомнил о важности взаимодействия. Службой наработана солидная судебная практика. Например, недавно в арбитражном суде вынесено решение о неправомочности согласования муниципалитетом перевода жилого помещения в нежилое, а также согласования реконструкции без согласия всех собственников дома. Сегодня уже не так просто взять да и разрешить предпринимателю либо жильцу перевести жилое помещение в нежилое. Это подразумевает прорубку дополнительных дверей, что является вторжением в общее имущество дома.

С 1 июля 2011 года вступил в силу новый механизм обслуживания новостроек. Все вновь вводимые в строй многоквартирные дома управляющие компании могут обслуживать, только пройдя процедуру конкурса, который проводит муниципалитет. В ближайшее время антимонопольное управление займется проверкой выполнения этой нормы права, тем более что здесь очень много злоупотреблений. Практически все компании-застройщики пытаются на свои строящиеся объекты завести свои же управляющие компании. До тех пор пока жильцы в новых домах являются дольщиками, а не собственниками, согласно законодательству, по формальным признакам они не могут выбрать способ управления многоквартирным домом. За них это делает орган местного самоуправления, выбирая УК на конкурсе.

До проведения конкурса застройщик вправе заключить договор и предложить свою управляющую организацию, но лишь на определенное время. Создавать же ТСЖ в новостройках вообще нельзя. Выбранная на конкурсе управляющая компания будет легитимной, пока все дольщики не зарегистрируют свое право собственности и не выберут свой способ управления домом.

В течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию муниципалитет обязан провести конкурс по избранию управляющей компании. Все ТСЖ, находящиеся на территории субъектов федерации, до 1 марта должны представить в Службу государственного жилищного контроля и строительного надзора документы о своей регистрации и устав. Проверка деятельности всех ТСЖ на предмет законности их собраний и функционирования продлится до 1 марта 2013 года. Если в течение полугода ТСЖ не исправит выданные ему предписания, то подается иск в суд о прекращении деятельности такого ТСЖ. И муниципалитет в этом случае выставляет дома на конкурс.

Много вопросов возникает по эксплуатации общей собственности дома. Любой провод, который прокладывается через жилой дом, отверстие в стене для его прокладки, любая антенна для проброски кабеля даже транзитом через дом должны быть установлены (проведены) только с согласия всех собственников жилья.

– Если связисты хотят заходить в ваши дома, то это решение должно согласовываться на общем собрании дома.  Если в ваш дом хочет зайти какой-то поставщик услуг – торгуйтесь с ним, – порекомендовал Денис Воронов.

Превратить врагов в друзей

Состав общего имущества дома также определен постановлением правительства РФ. Общее имущество дома может быть использовано по социальному назначению. В него могут быть включены помещения для досуга, творческого развития, занятий физкультурой и т.д.

В новом федеральном законе прописано также, что каждый отдельный дом в составе ТСЖ может выйти из него по решению общего собрания дома. Каждый собственник ТСЖ подписывает протоколы общего собрания.

Стремление государства вовлечь собственников в управление своим многоквартирным домом подразумевает создание Совета многоквартирного дома. Этот совет должен гражданами  создаваться самостоятельно. Местная власть обязана всячески этому способствовать. Численность совета может определяться любым способом. Тут ограничений нет.

Из состава совета дома выбирается председатель, на которого возлагаются определенные обязанности. Он может вести предварительные переговоры по выбору управляющей организации, смотреть договор управления, уточнять информацию, узнавать рейтинги в СРО, а уже после этого предлагать на собрании ту или иную организацию, контролировать предоставление коммунальных услуг, следить за работой подрядной организации, за выполнением текущего ремонта и т.д. Председатель совета подписывает с подрядными организациями как акты приемки работ, так и акты о нарушении их качества. Как отмечалось на круглом столе, всеми этими вопросами следует заниматься хотя бы для того, чтобы превратить своих врагов в друзей.

Елена Чабдарова, «Байкальские вести»