Локомотив под откосом

Кто, что и почему мешает иркутским строителям

Строительная отрасль Прибайкалья вряд ли справится с задачей обеспечения доступным жильем жителей области. Скорее всего, строители вообще не смогут работать в ближайший год.

Пора поставить крест?

31 октября в Законодательном собрании региона состоялся круглый стол на тему: «Задачи и перспективы развития строительной отрасли в целях обеспечения доступным жильем граждан, проживающих на территории области». Мероприятие прошло под руководством председателя комитета по собственности и экономической политике Ольги Носенко, а главным докладчиком стала министр строительства и дорожного хозяйства областного правительства Марина Садовская.

Открывая мероприятие, Ольга Носенко отметила, что по своей сути задачи, стоящие перед строительной отраслью страны в целом и области в частности, были сформулированы еще в советское время, когда была поставлена задача построить каждой семье по квартире к 2000 году. Затем те же цели декларировались в рамках национального проекта «Доступное жилье» — но и этот проект не был доведен до логического завершения. Сейчас федеральное правительство делает очередную попытку решить проблему жилья и в очередной раз предлагает строителям, региональным и муниципальным властям, банкам и населению свои условия.

Марина Садовская начала свое выступление с заявления: главная задача, которую ставит федеральное правительство, — обеспечить население жильем по доступным ценам. Но министр не пояснила, какие цены считаются доступными, есть ли в этом вопросе дифференциация по регионам или доступная цена одна на всю страну. В 2013 году в Иркутской области было введено 973 тыс. квадратных метров жилья, что на 11 процентов больше уровня 2012 года. По этому показателю область заняла четвертое место в Сибирском федеральном округе.

По мнению главы Союза строителей области Юрия Шкуропата, валовой ввод не столь важен, как объемы ввода на душу населения. А по этому параметру (чуть более 0,3 кв. метра на одного жителя) Иркутская область занимает лишь одиннадцатое (то есть предпоследнее) место в СФО. План ввода в 2014 году предполагает сдачу 980 тыс. квадратных метров жилья, в 2015 году — чуть более 1 млн, и в 2016 году — около 1,1 млн «квадратов». Это позволило Юрию Шкуропату констатировать «стагнацию» в отрасли и отсутствие перспектив развития в сложившихся условиях. Президент РФ неоднократно ставил перед регионами задачу строить не менее 1 квадратного метра в год на каждого жителя, то есть для Иркутской области задача выглядит как ввод по 2,4 млн «квадратов» ежегодно. И задача эта кажется сегодня невыполнимой.

Несмотря на рост ввода жилья, основные объемы строительства на протяжении многих лет приходятся на крупные города области, в то время как в небольших городах строительство сокращается или вовсе прекращается. Если раньше одной из проблем было отсутствие градостроительных планов, то теперь соответствующая документация есть в 99 процентах муниципальных образований. Совместными усилиями правительству и Союзу строителей удалось сократить время получения пакета разрешительных документов в два раза, но тут пришла беда, откуда не ждали. В июле 2014 года вступил в силу федеральный закон о поправках в Закон об охране озера Байкал — и  Государственная дума вписала в этот закон требование получать экологическую экспертизу на любое строительство в границах Байкальской природной территории.

А в эту зону попадает 80 процентов территории области, и, как рассказал представитель администрации Иркутска, с июля в городе  не было выдано ни одного разрешения на строительство жилья. Даже по нормативам, отметила Марина Садовская, срок прохождения экспертизы составляет от шести до девяти месяцев, что — по подсчетам Юрия Шкуропата — означает получение первых разрешений не ранее осени 2015 года. С учетом климатических условий строительство может возобновиться только в мае 2016 года. Правительства Иркутской области и Республики Бурятия смогли инициировать обращение федерального министерства строительства к заместителю председателя правительства РФ Дмитрию Козаку с просьбой изменить процедуру прохождения экологической экспертизы либо внести поправки в закон и изменить категорию объектов, подлежащих экспертизе. Пока отклика на это обращение нет.

— Три года назад в этом же самом зале мы обсуждали те же самые проблемы строительной отрасли. Что  за это время изменилось? Ничего, разве что в худшую сторону, — констатировал Юрий Шкуропат. — Системной работы с муниципалитетами у правительства не получилось. Областной градостроительный совет, в отличие от муниципальных, не работает. Регулярные встречи строителей с министерством не получились. 29 апреля 2014 года мы договорились с теперь уже бывшим министром строительства Михаилом Литвиным, что будем встречаться раз в квартал, и… ни одной встречи не было.
 

Почти доступное жилье

Тем временем правительство области пытается пригласить строительные компании региона к участию в программе строительства жилья, доступного для граждан со средним и даже низким достатком. Условия таковы: застройщик должен возвести не менее 25 тыс. квадратных метров по цене менее 30 тыс. рублей за «квадрат». Правительство компенсирует застройщику 4 тыс. рублей за «квадрат», что дает такому строителю 100 млн рублей в виде компенсации.

Кроме того, даже если застройщик не сможет продать жилье на рынке (что при нынешних условиях ипотечного кредитования было бы неудивительно), Агентство ипотечного жилищного кредитования должно будет в течение шести месяцев выкупить все нераспроданное жилье. Марина Садовская отметила, что даже при таком сравнительно небольшом объеме как 25 тыс. квадратных метров, в программе смогут принять участие лишь немногие муниципальные образования области, поэтому минстрой области обратился в федеральное правительство с предложением снизить объем ввода — это позволит включить в программу такие города, как Зима, Саянск, Черемхово, Усолье-Сибирское.

После того как муниципальное образование будет включено в программу, наступает сложный момент. Местные власти должны будут провести так называемый голландский аукцион (победителем станет тот, кто предложит самую низкую цену квадратного метра) среди застройщиков. Велик риск остаться без участников либо получить в качестве победителя каких-нибудь авантюристов без опыта строительства, без собственности и кадров.

Заключив соглашение со строителями, нужно будет составить список граждан, которые могут претендовать на получение жилья по минимальным ценам, — и это момент высоких коррупционных рисков, потому что в списке могут оказаться вовсе не действительно нуждающиеся из ветхого и аварийного жилья, а какие-нибудь перекупщики. Пока, похоже, в минстрое об этом вообще не думают.

Перед минстроем во весь рост стоит поставленная президентом страны задача — к 2017 году ликвидировать все аварийное и ветхое жилье, а как ее решать — непонятно. В области имеется почти 592 тыс. квадратных метров проблемного жилья, при этом в 2014 году планируется снести 98 тыс. «квадратов», в 2015-м — 117 тыс.

Проблемы строительной отрасли усугубляются тем, что приходится полностью ввозить из других регионов металлопрокат, стекло, кровельные и отделочные материалы, санфаянс, трубопроводную арматуру, сантехнические трубы и отопительные приборы — то есть самые дорогие и высокотехнологичные компоненты жилищного строительства. Область могла бы экономить на скорости строительства, если бы не было загублено крупнопанельное домостроение, отметил в своем выступлении Юрий Шкуропат, однако действующее правительство области (как, впрочем, и все его предшественники) не приложило никаких усилий для решения этой проблемы.

Заместитель председателя Законодательного собрания Сергей Брилка — сам профессиональный строитель, знакомый со всеми проблемами отрасли, — попросил министра рассказать, сколько земельных участков уже предложено муниципальными образованиями для участия в программе строительства доступного жилья. Оказалось, что всего два в Иркутске (и те имеют обременения, от которых еще нужно как-то избавляться) и один в Ангарске. Сергей Брилка отметил, что в таком случае правительство должно быть готово «оказать мощнейшее давление на муниципальные образования» с тем, чтобы мэры искали и предлагали земельные участки.

О потерянном времени

Глава Союза строителей области Юрий Шкуропат начал свое выступление с напоминаний и упреков в адрес правительства.

— Три года назад в этом же самом зале мы обсуждали те же самые проблемы строительной отрасли. Что  за это время изменилось? Ничего, разве что в худшую сторону, — констатировал Юрий Шкуропат. — Системной работы с муниципалитетами у правительства не получилось. Областной градостроительный совет, в отличие от муниципальных, не работает. Регулярные встречи строителей с министерством не получились. 29 апреля 2014 года мы договорились с теперь уже бывшим министром строительства Михаилом Литвиным, что будем встречаться раз в квартал, и… ни одной встречи не было.

Строители, пояснил Юрий Шкуропат, готовы строить с небольшой прибылью, но для этого им нужны стабильные условия работы и большие объемы ввода. Правительство области должно заключать со строителями рамочные договоры на каждый год, обеспечивая строительство инфраструктуры на свободных земельных участках, предназначенных для комплексной застройки. Жилье бизнес-класса можно строить на уже освоенных территориях, по индивидуальным проектам и по высокой цене; доступное жилье требует только комплексной застройки. Строители, в свою очередь, будут гарантировать объем, сроки и цену.

Строительные компании готовы регулярно встречаться с чиновниками, отчитываться перед ними и вести переговоры для согласования позиций. Например, предложенная правительством схема строительства объектов соцкультбыта, при которой строители возводят объект, а потом продают его муниципальным или областным властям, оказалась малопригодна в реальной жизни. Строить приходится на собственные или кредитные средства, а компенсировать ставки по кредиту никто не планировал. Таким образом, строители несут существенные убытки на каждом построенном объекте.

Ольга Носенко, со своей стороны, обратилась к правительству с предложением срочно созвать совещание со строителями и обсудить проблему подготовки кадров для строительной отрасли. По официальным данным министерства труда и занятости, в строительной отрасли области имеется 44 тыс. вакансий. В то же время профессиональные училища, подчиненные министерству образования региона, подготовили и выпустили в 2010 году 884 специалиста, а в 2014 году — менее 300. Юрий Шкуропат напомнил присутствующим, что в 2012 году строители и правительство разработали совместную программу по подготовке, переподготовке и закреплению кадров строительной отрасли в Иркутской области, однако по каким-то причинам эта программа не была согласована и реализована.

Арнольд Ларионов, «Байкальские вести»