Иркутск переходит границы

Строительные перспективы Иркутска стали предметом обсуждения на круглом столе, который состоялся 26 мая. Не впервые строители говорят о том, что с каждым годом ситуация в областном центре становится все напряженней. Земель под массовую жилищную застройку практически не осталось. Вторая проблема – инфраструктура. В данный момент ее создание практически ложится на плечи покупателей новых квартир. А средняя цена квадратного метра в Иркутске всем известна и, увы, не радует.

Участниками круглого стола стали представители двух муниципалитетов — Иркутска и Иркутского района, а также руководители крупных строительных компаний. Организаторы предложили дискуссию на тему, по какому пути в ближайшие годы будет развиваться областной центр. Станет основным направлением развитие застроенных территорий или жизнь заставит вернуться к идее агломерации, и областной центр перешагнет свои нынешние границы?

Не от хорошей жизни

Главный архитектор Иркутска Инна Кондратьева напомнила: в городе внедряется схема освоения и развития застроенных территорий. В теории она достаточно проста: выигравшие аукцион строительные компании сносят ветхое и аварийное жилье на каком-либо определенном участке, затем на этом месте строят новые жилые комплексы, обеспеченные социальной и иной инфраструктурой.

— В Иркутске определено 43 земельных участка, которые будут осваиваться по подобной схеме. Это около 40 га в Правобережном округе — 20 площадок, 17 га в Октябрьском — 7 площадок, 23 га в Свердловском — 11 участков и 24 га в Ленинском — 5 участков, — сообщила Инна Кондратьева. — Сегодня процесс уже активно идет, на аукционе были разыграны шесть площадок, в этом году планируется еще две.

Главный архитектор напомнила, что в городе также ведется массовая жилищная застройка по программе Фонда развития жилищного строительства — это новый микрорайон «Союз» неподалеку от Университетского. Там стройка идет на чистой площадке, без сноса и расселения.

Первый проект по развитию застроенных территорий в районе улиц Депутатской — Зверева начала реализовывать Ассоциация застройщиков города Иркутска (АЗГИ). Председатель совета директоров ОАО ФСК «Новый город» Александр Битаров полагает, что строительные перспективы Иркутска связаны как с развитием застроенных территорий, так и с выходом за границы города. Причем первый проект он считает «тяжелым» и таким, к которому пришли «не от хорошей жизни». В первую очередь потому, что себестоимость квадратного метра, учитывая расселение из ветхого жилья, технологическое подключение, построение сетей, благоустройство, получается очень высокой.

— Так что есть сомнения, что все площадки будут раскуплены на аукционах. Наш опыт и опыт коллег  показывает — тема развития застроенных территорий очень непростая, — говорит Александр Битаров.

Он также отметил, что оставшиеся в Иркутске не освоенные на сегодня площадки будут застроены в ближайшие три-четыре года:

— Поэтому выход в большей степени — это освоение таких земель, как большой Чертугеевский полуостров, Кировский полуостров, про который почему-то совсем забыли, район Рабочего, земля за Ново-Ленино. Если этого не делать, то никаких параметров в плане возможных задач, а именно 1 кв метр на 1 жителя региона, достичь будет невозможно. Иркутск всегда строил не менее 50 процентов от общих объемов вводимого в области жилья, так будет и в дальнейшем.

За границей города

Мэр Иркутского района Игорь Наумов напомнил, что в начале 1990-х годов было принято решение об улучшении жилищных условий иркутян за счет строительства новых поселков в пригороде. По словам мэра, 6 тыс. гектаров земель вначале «заселялись организованно, затем полуорганизованно, затем достаточно стихийно». В частности, на территориях не были решены вопросы инфраструктуры.

— Именно с этих вопросов сейчас и началось сотрудничество района и города. Иркутский Водоканал смело и активно зашел на территорию района, чему мы очень рады.

В настоящее время у жителей появилась возможность подключать дома к системе канализования, кроме того, энергетики построили подстанции. Игорь Наумов уверен, что взаимодействие Иркутска и Иркутского района должно касаться совместных проработок развития территорий, смежных с городом. В частности, речь идет и о въездах в город, поскольку это стало серьезной проблемой даже на сегодняшний день, а перспективы развития жилищного строительства в районе очевидны: для этих целей предоставлено свыше тысячи гектаров земель.

Не вернет ли к жизни выход строителей за границы города идею агломерации? По мнению Игоря Наумова, изначально эту идею слишком политизировали:

— Агломерация активно обсуждалась в региональном правительстве в 2007 году. На мой взгляд, акцент тогда был сделан неверно — в сторону полномочий и права всем распоряжаться. Это всех насторожило, и идея, в общем, постепенно умерла. А фактически агломерация постепенно возникает, не спрашивая нас. Что это, по сути? Некая общая среда для проживания людей. Если говорить о городе-спутнике в Малой Елани, то очевидно, что Иркутск двинулся в сторону Ангарска. Подобные вещи обусловлены экономическими законами. И то, что мы сегодня начали реализовывать реальный проект в области инфраструктуры, также гарантия будущей агломерации.

Генеральный директор ЗАО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал поддерживает мысль об излишней политизированности агломерации:

— А на самом деле это вопрос, необходимый для создания качественной среды. Некоторые элементы можно располагать на свободных земельных участках, которые находятся между городами. Например, те же торговые центры, строящиеся внутри города, убивают и так перегруженный трафик. Во всем мире моллы находятся на дешевых земельных участках за границами населенных пунктов.

Михаил Сигал также уверен, что проект по строительству города-спутника, в котором «Восток Центр Иркутск» участвует наряду с партнерами, «скажет новое слово в формировании среды комфортного проживания». В первую очередь потому, что здесь «с чистого листа» проектируется не только жилье, но и вся социальная инфраструктура, дорожные развязки.

Фактически агломерация постепенно возникает, не спрашивая нас, — считает мэр Иркутского района Игорь Наумов. —  Что это, по сути? Некая общая среда для проживания людей. Если говорить о городе-спутнике в Малой Елани, то очевидно, что Иркутск двинулся в сторону Ангарска. Подобные вещи обусловлены экономическими законами. И то, что мы сегодня начали реализовывать реальный проект в области инфраструктуры, также гарантия будущей агломерации.

Очертания города-спутника

— Проект города-спутника вынашивался много лет, был презентован на БЭФе. Изначально к этому подтолкнуло отсутствие земель в городе, — говорит Александр Битаров. – «Новый город» вообще никогда не вел точечную застройку, у нас нет ни одного отдельно стоящего жилого дома. Однако становится тесно, и при строительстве жилых комплексов мы за два года, как правило, завершаем объект полностью. Хотелось бы выйти на площадку и строить долго.

Малая Елань стала перспективной территорией, где возможно решить главный вопрос  инженерной инфраструктуры — по теплу, поскольку еще в 2007 году было принято решение о строительстве луча с ТЭЦ-10 на Иркутск. Под строительство планируется задействовать порядка 400 гектаров земли, будет построено свыше миллиона квадратных метров жилья. Строители рассчитывают на высокий покупательский спрос, поскольку жилье в Малой Елани планируется реализовывать по цене 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Такая цена возможна, если строителям будут помогать и муниципальная, и областная власть. В частности, застройщики заинтересованы во вхождении в федеральную программу по развитию инженерии. В мае было принято постановление правительства № 404, согласно которому федерация готова субсидировать до 4000 рублей на квадратный метр социального жилья на инженерные коммуникации. Условие одно — жилье должно реализовываться по цене не выше 30 тыс. рублей за «квадрат».

— После утверждения генплана, которое, надеюсь, состоится в ближайшее время, в июле на площадке начнется строительство главного объекта — большой подстанции, рассчитанной на весь город-спутник. Осенью планируем заложить 15 фундаментов домов, а также построить временное общежитие для строителей. На будущий год на этой площадке планируем построить и ввести порядка 100 тыс. квадратных метров, — говорит Александр Битаров.

Заместитель генерального директора ОАО ФСК «Новый город» Галина Кузняная добавила:

— Хотелось бы общего понимания того, что, говоря об эконом-классе, мы не собираемся строить дома из гипсокартона или подручных материалов. Для разработки проекта города-спутника привлекались крупные международные компании. Мы попытаемся любыми способами удешевить жилье, а также внести новые акценты в жизнь района и города, поскольку сейчас идет разговор о создании нового домостроительного комбината, чтобы сделать город-спутник более дешевым по себестоимости.

А потому что без воды…

Руководитель иркутского Водоканала Сергей Винарский сообщил, что предприятие на сегодняшний день оценило все перспективы, и схема водоснабжения и канализования впервые сделана с учетом территорий района и города. Он отметил, что внутри Иркутска уже нет места для строительства новой инженерии. Поэтому существенное увеличение количества нового жилья в областном центре будет осложнено проблемой с сетями.

— Понятно, что в скором времени будут осваиваться территории вблизи города, — отметил Сергей Винарский. Он рассказал о том, какие шаги уже сделаны, в частности, по ситуации в Маркова. — Там вопрос нужно было решать практически от безысходности, поскольку все канализовалось на рельеф. Администрация области помогла Иркутскому району средствами, была построена канализационная сеть, позволяющая решить проблемы существующих домов и подключить новые. Вопрос водоснабжения здесь будет решен в ближайший год, и территория станет одной из перспективных точек роста для строительства.

Кроме того, особое внимание уделяется Байкальскому тракту. Здесь возникла необходимость реконструкции городских сетей, к тому же в этом направлении предстоит большое строительство — участки фонда РЖС, Чертугеевский полуостров и так далее. Водоканал предусмотрел строительство обводной канализационной и водопроводной нитки, что позволит снизить часть существующей нагрузки и обеспечить подключение нового жилья.

По мнению Сергея Винарского, власти должны быть заинтересованы в обеспечении территорий инженерной инфраструктурой:

— В Малой Елани внешние сети обойдутся недешево. Они будут подъемными, может, лишь для столь большого проекта. С точки зрения администраций есть смысл рассмотреть свое участие. Например, в Мамонах собираются строить скважину. Может, ее не надо строить, а деньги использовать на строительство магистральных сетей и к ним подключить Мамоны? Разные варианты должны рассматриваться.

Во все стороны

Инна Кондратьева вступилась за программу освоения и развития застроенных территорий, напомнив, что город идет навстречу строителям. В частности, если застройщик ведет комплексное освоение участка, коэффициент требований к тем же парковкам снижается. Кроме того, процесс переселения из ветхого жилья строго соответствует законодательным нормам — жильцы переселяются по схеме «квадрат в квадрат», хотя в случае, если застройщик расселяет какую-либо городскую территорию сам, требования жильцы нередко выдвигают какие угодно.

Что касается строительных перспектив, главный архитектор уверена: пути предстоят разные.  Жилье будет строиться и по Байкальскому тракту — коттеджная застройка, и в направлениях Ангарска и Шелехова, с многоэтажными комплексами. Такого же мнения придерживается Александр Битаров:

— Двигаться придется во все стороны. К тому же перед нами стоит задача, поставленная и президентом, и губернатором, — избавление от ветхого и аварийного жилья. Эту задачу в Иркутске необходимо решать.

Ирина Ружникова, «Байкальские вести»

На фото: Агломерация — путь развития крупных городов во многих странах