Куда ни кинь, всюду клин, или О проблемах капитального ремонта многоквартирных жилых домов

В недрах правительства РФ создана в виде Федерального закона проблема так называемого капитального ремонта многоквартирных жилых домов (МЖД), параллельно вызвавшая ряд смежных проблем. К последним относятся:

— по аналогии с заграничной практикой и пользуясь юридической безграмотностью большинства россиян, власть якобы оформила с собственниками договор на капитальный ремонт в виде публичной оферты. Это такая коварная вещь (если не афера), когда договор изложен в СМИ, и если хотя бы раз собственник оплатил взнос на капитальный ремонт, то юридически считается, что договор им подписан и расторгать его уже следует только в судебном порядке. Уважаемая власть, что за игры вы с нами затеяли?

— одним из критериев якобы успешного решения вопроса о начале капитального ремонта является наличие в ремонтируемом доме какого-то «совета дома», который якобы и должен решать, что и как должно в доме ремонтироваться. При этом в том совете дома может не оказаться ни одного профессионала в строительной отрасли;

— массовое невыполнение властью ремонта жилых домов перед процедурой их приватизации;

— возникновение в сфере средств для капитального ремонта каких-то посредников с не известными никому должностными функциями, манипулирующих собранными с собственников МЖД этими средствами;

— появление ничем не обоснованных фантастических сроков ремонта МЖД с их размерами, достигающими, например, сроков в 20—30, 40 и более лет. При этом региональный оператор имеет возможность якобы мотивированно жонглировать размерами этих сроков и по своему усмотрению также якобы мотивированно отказывать в ремонте отдельных МЖД;

— совершенно абсурдное требование к собственникам МЖД осуществлять технический контроль за реальным производством строительных работ по ремонту МЖД (а если этот собственник – гинеколог или проктолог, то как ему быть?);

— немотивированное привлечение к ремонту МЖД разных строительных организаций, в том числе и явно в этом вопросе откровенно некомпетентных, имеющих также непрофессиональных рабочих-исполнителей;

— уникально, но факт, что собственников МЖД, признанных аварийными, власть вынуждает производить так называемое техническое обследование этих домов. Более того, это обследование должно выполняться за счет самих собственников, а в качестве «обследователей» рекомендуют различных коммерческих дилетантов от науки. Стоимость такого обследования обычно весьма велика и даже соизмерима со стоимостью самого «капитального ремонта». Здесь имеется и еще одна коварная «фишка» — срок действия выполненного обследования ограничен, и если этот срок закончится, то придется проводить обследование вновь;

— сосредоточение собранных с собственников МЖД средств на ремонт в удаленных от места сбора средств городах (для Иркутска — в Красноярске, Новосибирске и т. д.), имеющих возможность также немотивированно отказывать в передаче этих средств по месту производства строительных работ. А также другие профессиональные несуразности, свидетельствующие, что все перечисленные проблемы специально созданы расположенной в Правительстве РФ неизвестной общественности группой лиц, озабоченных лишь сбором с населения РФ средств, но представляемой как разбирающихся в данной теме.

Господа правительство, как все это называется? Тем более в ситуации, когда даже сейчас уже сам президент России В.В. Путин от вас требует перестать морочить людям голову (см. выступления президента в СМИ).

Все перечисленное — это еще только общие организационные проблемы, но мы намерены здесь остановиться лишь на вполне конкретных отдельных специфических инженерных профессиональных вопросах, вообще недоступных юристам-макиавеллистам из Правительства РФ.

А теперь о самом главном в этой сфере. Дело в том, что несущие остовы крупнопанельных, из монолитного железобетона и кирпичных МЖД представляют собой сложные инженерные сооружения, «войти внутрь» или вмешаться в которые для ремонта каких-то отдельных, тем более заранее неизвестно каких, конструктивных их элементов практически невозможно. Автор данного материала хорошо знает, о чем говорит, так как в течение более 50 лет занимается профессиональным проектированием перечисленных МЖД.

При проектировании МЖД в настоящее время действуют следующие стихийно сложившиеся, но хорошо известные власти алгоритмы действий, которые можно подразделить  на две группы или два этапа.

Как правило, на первом этапе строительства (это проектирование МЖД) располагающий «черным налом» инвестор застройки МЖД обращается к каким-либо проектировщикам этих домов и ставит перед ними ряд «специфических» условий, обеспечивающих резкое снижение затрат на строительство. Обычно эти условия связаны с грубыми нарушениями норм СНиП — сейсмических, конструктивных, когда вместо арматуры по расчету в проект вводится заведомо меньшая арматура, а также планировочных норм и т. п. Или когда, например, проект согласовывается экспертизой, скажем, как пятиэтажный дом, а фактически на этой площадке  вместо упомянутого пятиэтажного дома возводится двенадцатиэтажный.

Здесь действует негласный сговор заинтересованных в продаже квартир в построенном доме лиц.

В случае если проектировщик отказывается идти на указанное выше должностное профессиональное преступление, то инвестор находит, причем без особого труда, другого, но согласного с условиями заказчика.

Про малоэтажные МЖД вообще и не упоминаем, так как проекты таковых не проходят экспертизу, если только сами проекты вообще имеются в наличии. Известно, что в Иркутске строительство многих двух- и трехэтажных жилых домов очень часто осуществляется частными лицами просто по рисункам из архитектурных журналов.

Таковы плоды деятельности нашего уважаемого правительства, отдавшего в частные руки строительные и не только процессы!

В настоящее время в связи с низким уровнем преподавания специальных строительных дисциплин в вузе вопросы профессиональных чести и ответственности будущих специалистов даже не обсуждаются, так как сами преподаватели в этих сферах просто дилетанты. Автор хорошо знает данную тему, так как параллельно с проектированием имеет 35-летний педагогический стаж работы в строительном вузе.

Таким образом, проекты, а затем и сами дома могут содержать целый ряд дефектных конструктивных элементов, наличие которых проектировщиками тщательно скрывается, и поэтому и количество их никому не известно. Заметим, соответственно, также не может быть известна и сама стоимость якобы их какого-то там «капитального ремонта»!

Заметим также, что в настоящее время во многих управляющих компаниях вообще отсутствуют технические паспорта на МЖД.

Второй этап строительного процесса уже относится к собственно возведению здания, и на этом этапе также существуют весьма скверные проблемы, которые связаны уже с технологией самого строительного процесса.

Здесь для ускорения ввода дома в эксплуатацию часто имеют место грубые нарушения, вызванные непрофессионализмом рабочих, и нарушения технологии производства скрытых работ или связанные с преступными действиями ответственного производителя работ. Мы избавим читателя от перечисления указанных дефектов и рекомендуем ему самому с ними ознакомиться, например, в изданной автором книге (Гаскин В.В. Как проектируют сейсмостойкие дома в Иркутске. Иркутск, 2013), которая доступна и в Интернете.

Возникает вопрос: о каком «капитальном ремонте» и о какой его стоимости может вообще здесь идти речь?! Тем не менее в данных, почти «фантастических условиях» так называемый региональный оператор капремонта все же ухитряется определить его стоимость! Это просто из сферы «очевидного-невероятного» в нашей жизни!

Перечисленные в обоих этих этапах строительства дефекты, как мы уже отметили, тщательно скрываются исполнителями и могут быть установлены без каких-либо последствий для последних только после разрушения МЖД от различных техногенных причин (например, как это было после землетрясений в армянском Спитаке, в Мексике, Японии и т. п.).

Очень интересно, но факт, что после разрушения его жилища власть не предоставит собственнику другое жилище, говоря ему при этом: «ты потерял то, что сам и купил, и мы тебе ничего не должны»! Также очень интересно, что если жилье даже застраховано от, скажем, землетрясения, то по условиям страхования (ведь это тоже бизнес) страхователь получит мизерную страховую премию, которой не хватит на приобретение нового жилья.

Здесь также имеется своя коварная фишка — получить ипотеку гражданин может только после оформления страхования от землетрясения своего будущего жилья, но это — уже совсем другая история! Получается все по пословице: куда ни кинь, всюду клин!

В связи с вышеизложенным сам размер указанной платы за так называемый капитальный ремонт в условиях, когда никто и не знает, что и как надо якобы «капитально ремонтировать», представляется продуктом непрофессионализма в этом вопросе федеральной власти России. В данном случае, как отмечено выше, Правительства РФ.

Таким образом, тема так называемого капитального ремонта МЖД может вполне обоснованно быть переквалифицирована в тему незаконного сбора средств с граждан, собственников квартир в МЖД, как еще одной подати на изымание финансовых ресурсов из российских человеческих ресурсов.

Весьма прискорбно, что власть тенденциозно и часто изменяет правила игры, то есть Гражданский, Градостроительный и Жилищный кодексы, таким образом, что даже Конституционный суд России признает законными указанные поборы с граждан.

Критические выступления на эту тему разных партий в Госдуме откровенно игнорируются исполнительной властью, но этим поборам с граждан России должен быть решительно положен конец.

Виталий Гаскин, кандидат технических наук,
специально доля «Байкальских вестей»