Весь Иркутск обошел — земли не нашел

Термин «точечная застройка» в последние годы стал кошмаром для жителей областного центра. Мало того что неуклонно и не всегда к лучшему меняется облик города, что под новые многоэтажки уходят детские и спортивные площадки, скверики и рощи, так еще никто не гарантирован от того, что в одно прекрасное утро забор, огораживающий стройку, не появится возле твоего дома.

Впрочем, на ситуацию можно посмотреть и глазами строителей. Любой компании гораздо проще зайти на пустую площадку и начать строительство, не обременяя себя ни сносом ветхого и аварийного жилья, ни конфликтами с жителями старых домов — в том случае, если новостройка появляется посредине давно сформировавшегося микрорайона. К тому же цена земли играет в стоимости квадратного метра жилья далеко не последнюю роль. Если земля «чистая», то метр дешевле. И ведь на первый, сторонний взгляд кажется: есть в Иркутске немало вполне пригодных для застройщика пустырей, никому не интересных уже в течение десятилетий, на которых можно построить привлекательные для иркутян дома.

Мы попытались прояснить, каким же образом в настоящее время в областном центре выделяется земля под жилищное строительство, а заодно вспомнили недавнюю историю вопроса. Несколько лет назад эта тема в Иркутске стала весьма скандальной. Губернатор Александр Тишанин, стоявший в то время у руля, подписал закон «Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области». Этим документом с начала 2007 года полномочия по распоряжению земельными участками на территории Иркутска, собственность на которые не разграничена (то есть теми, которые еще не нашли хозяина), передавались областной администрации. Однако принятому решению предшествовало долгое противостояние теперь уже бывшего мэра Владимира Якубовского и инициатора закона. Один не хотел отдавать, другой считал, что только так можно навести порядок со строительной ситуацией в областном центре.

Как говорится в сказках, прошло три года….

Хорошего понемножку

Вроде срок небольшой. Тем не менее допустим, что и за это время губернатор Тишанин успел бы что-то изменить к лучшему. Но когда мы говорим про Иркутскую область, уже пора включать отдельной строкой «форс-мажор», а именно чуть не ежегодную смену высшей власти региона.

Итак, возьмем короткий период — последние два года. Как шло выделение областью участков под жилищное строительство в Иркутске?

В 2009 году по договору безвозмездного срочного пользования выделен  земельный участок ОАО «Сибавиастрой» площадью 4950 кв. метров в Свердловском районе Иркутска для строительства стоквартирного жилого дома, согласно государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд (строительство жилого дома для работников Управления ФСБ России по Иркутской области).

В 2010 году на основании распоряжения правительства региона «О проведении аукционов по продаже права на заключение  договоров аренды земельных участков» Фонд имущества Иркутской области 30 ноября провел повторный аукцион  по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка площадью 6943 кв. м в микрорайоне Первомайском для строительства  многоэтажного жилого дома. Ранее два аукциона не состоялись в связи с отсутствием заинтересованных лиц.

В соответствии с решениями правительства области, в нынешнем году впервые на территории областного центра были проведены аукционы по продаже права аренды 11 земельных участков для индивидуального жилищного строительства на срок три года с начальной оценкой права за весь срок аренды. Из 11 земельных участков только четыре были предоставлены победителю аукциона, а семь — единственному участнику. При этом четыре земельных участка были предоставлены по результатам повторного проведения аукционов. Средняя стоимость прав аренды составила 292 тысячи рублей. То есть, подчеркивают чиновники, при большом спросе отсутствует желание воспользоваться правом на участие в аукционе даже при незначительной по меркам города цене земельных участков.

Речь о предоставлении земельных участков, расположенных в Иркутске, для строительства шла и на недавнем заседании правительства.  Решения были приняты в отношении 13 участков, государственная собственность на которые не разграничена. В частности, планируется предоставить в аренду участки под строительство административных зданий, тепловых сетей, детского сада, а также индивидуального жилья.

То есть картина, касающаяся выделения земель под массовое строительство, складывается нерадостная. Участки, которые предназначены под индивидуальную застройку, никоим образом не смогут помочь строительству жилых комплексов.

В общем, сложно сейчас сказать, какие именно планы относительно жилищного строительства строил губернатор Александр Тишанин, забирая полномочия по распределению земель в область. Но ситуация, похоже, сложилась так, что гора родила мышь. Результат без малого последних двух лет работы в этом направлении уже нынешнего правительства можно назвать одним словом: негусто.

В связи с тем что участки областным правительством практически не предоставляются, у застройщиков есть два пути. Либо скупаются земельные участки большими площадями — например, бывшие производственные базы,  либо ведется скупка индивидуальных жилых домов под дальнейшее расселение и снос. Городской бюджет получает немалые суммы арендной платы за земельные участки под жилищное строительство, в год эти платежи составляют порядка 127 млн рублей.

Что нам стоит дом построить

Тем не менее строительный коллапс в областном центре не наступил. Что легко объяснимо. Напомним, согласно принятому закону областная администрация получила право на распоряжение участками земли на территории Иркутска, которые на тот момент никому не были выделены. Мэрия же, подчеркнем особо, оставила за собой контроль над участками, которые не предназначены для строительства; предоставляются под садоводства и дачи;  процесс выделения которых начался до вступления в силу закона (1 января 2007 года); теми, где уже расположены здания, строения и сооружения.

— Если участок предоставлен муниципальному предприятию или учреждению, а также если на нем находятся муниципальные объекты, то в силу закона такая земля является муниципальной. Например, в Иркутске это МУП «Центральный рынок», школы, детские садики, городские больницы. Соответственно, эти участки под жилищное строительство использовать невозможно, — говорит заместитель председателя, начальник земельного департамента комитета по управлению муниципальным имуществом областного центра Антон Протасов.

На данный момент ведется контроль по 122 договорам аренды по жилищному строительству. Когда у города забрали полномочия по отводу земель, на тот момент уже действовало правило: под строительство жилья земельные участки должны выставляться только на торги.

Резонный вопрос: а где строить при выделяемых (вернее, невыделяемых) областью объемах, о которых мы упомянули выше? И что происходит с участками, которые при помощи мэрии благополучно нашли хозяина еще до вступления закона в силу?

Как выяснилось, сейчас в городе осваиваются строительные участки, выделенные ранее. Есть и те, которые в настоящий момент не освоены. Но в Земельном, Гражданском кодексах, а также Кодексе об административных правонарушениях есть нормы, связанные с неосвоением земельного участка в течение определенного периода лет. К нерадивым владельцам земли применяется, во-первых, административная ответственность — штраф, во-вторых, назначение повышающих коэффициентов налоговой ставки, причем довольно значительных.

Кроме того, федеральным законодательством введена специальная норма по земельным участкам, которые выделялись без торгов до 1 октября 2005 года, когда была введена процедура обязательного аукциона по выделению земель под строительство. Если в течение двух лет с момента заключения договора аренды участок не осваивается, то применяется повышенная ставка арендной платы, спустя год не застроено — еще повышение.

— Могу привести пример с участком размером в два гектара, который одна из компаний арендует на бульваре Постышева. Арендная плата там уже составляет десять миллионов рублей в год, — говорит Антон Протасов.

— Каким путем идут строительные компании, которые по каким-то причинам не вошли в счастливое число либо получивших участки от мэрии до 2005 года, либо потом, до 2007 года, приобретя их на аукционе?

— В связи с тем что участки областным правительством практически не предоставляются, у застройщиков есть два пути. Либо скупаются земельные участки большими площадями—например, бывшие производственные базы,  либо ведется скупка индивидуальных жилых домов под дальнейшее расселение и снос, — поясняет Антон Протасов.—В обоих случаях в пример могу привести строительную компанию «Новый город». К слову, у них вообще не было ни одного участка, полученного бесплатно. Они все покупали, вложив, по моим данным, за последние несколько лет только в покупку земли более 700 млн рублей. Сейчас в районе Байкалбизнесцентра компания ведет строительство жилого комплекса на месте бывшей базы. Покупка земли обошлась им более чем в двести миллионов рублей. А в районе улицы Советской «Новый город» расселил множество семей из частных домов, освободив место под строительство опять же жилого комплекса.  По той же схеме ведет работу компания «Энергохимкомплект», которая расселила несколько двухэтажных бараков на пересечении улиц Красного Восстания и 3-го Июля. Скоро они начнут на этом участке строительство многоэтажных домов.

Городской бюджет получает немалые суммы арендной платы за земельные участки под жилищное строительство, в год эти платежи составляют порядка 127 млн рублей. «Платят не все, но мы ведем работу», комментирует Антон Протасов.

За околицей

К счастью для строителей, бум на малоэтажное жилье дает возможность  возводить целые микрорайоны, так сказать, за городской околицей. Таким путем пошла, к примеру, компания «Норд-Вест», введя в эксплуатацию по итогам прошлого года более 120 000 кв. метров жилья. Сейчас компания завершила или продолжает строительство нескольких микрорайонов.

На вопрос о проблеме с выделением земель под жилищное строительство и реализацию собственных проектов в компании «Норд-Вест» пояснили, что на сегодняшний день у них «в запасе» есть земля, купленная не по конкурсу, а на рынке. Первая очередь комплекса «Березовый», которая будет введена в строй в первой половине будущего года, забрала примерно 15 гектаров. Земельного запаса при нынешних темпах строительства, отмечают в компании, хватит еще года на два-три. Что касается планов по приобретению иных участков, то «они есть, но не анонсируются».

Тема предоставления земельных участков под застройку крайне важна для города. Это и наполнение городского бюджета, и увеличение объемов жилищного строительства. Город и область должны вести работу с застройщиками, имеющими неиспользуемые участки земли: либо стройте, если вы в состоянии, либо отдавайте хоть половину тем, кто будет использовать землю по назначению.

Менять «страусиную политику», и срочно

Председатель совета директоров финансово-строительной компании «Новый город» Александр Битаров отметил, что серьезная проблема с земельными участками под жилищное строительство уходит корнями еще в конец прошлого века. А сегодня ситуация только усугубляется.

— Я считаю, что министерство имущественных отношений Иркутской области должным образом не занимается темой выделения земель под жилищное строительство, — говорит он.— Причем на самом деле свободных нераспределенных земель на сегодняшний день в Иркутске не так много. Наверняка подобные моменты есть и в других крупных городах, но там нет этой проблематики, поскольку землей распоряжаются сами муниципалитеты.

Почему в городе практически не осталось неразграниченных земель? Александр Битаров предполагает, что  в свое время почти все было роздано и, возможно, «не совсем корректно»:

— Очень много земель переведено на различные, в том числе муниципальные, структуры. Парки, заповедники… К примеру, мы смотрели один участок в Боково, за садоводством и  частным сектором. Площадка пустая, но это практически болото, верхний слой порядка двух метров — торф, который в обязательном порядке пришлось бы снимать и завозить грунт. Это очень затратно. При всем том мы узнаем: площадка принадлежит какому-то городскому природному парку, недавно созданной структуре. Очень много земель ушло с помощью муниципалитета перед передачей полномочий по их распределению в область.

Официальные власти утверждают, что сегодня по Иркутску выделено немало участков под жилищное строительство. Отметим: не меньше под разные социально-культурные, оздоровительные центры, которые, конечно, не считаются жилищной застройкой и подлежат совсем другому налогообложению. К слову, земля под строительство подобных объектов выделяется по заявке застройщика, безаукционно.

— Меня на сегодняшний день удивляет позиция министерства имущественных отношений, которое, по идее, должно бы заняться ревизией такого рода участков, — комментирует Александр Битаров. — Не совсем ясна и позиция мэра областного центра, который говорил о своих планах навести порядок в этом вопросе. Не секрет, что на некоторых участках ничего не строится, затем меняется тема разрешенного использования: вместо планируемого строительства бассейна на жилье, и владелец участка приступает к возведению многоэтажек или еще проще — занимается спекуляцией. А реальные застройщики не могут получить землю. Этот момент замалчивается, но давайте смотреть правде в глаза: нежелание воевать — позиция страуса. Однако тема крайне важна для города. Это и наполнение городского бюджета, и увеличение объемов жилищного строительства. Город и область должны вести работу с застройщиками, имеющими неиспользуемые участки земли: либо стройте, если вы в состоянии, либо отдавайте хоть половину тем, кто будет использовать землю по назначению.

На разрешение ситуации и наведение порядка относительно земель под жилищное строительство большое влияние может и должен оказать глава города, считает Александр Битаров. Город сможет полноценно развиваться и застраиваться только при полной прозрачности в этой сфере. Вполне вероятно, что ревизия выделенных в прежние годы земельных участков выявит немало интересных подробностей. А ведь нехватка земель — это потери не только строительных компаний, но и горожан, которых лишают возможности иметь качественное и купленное за реальные деньги жилье в удобных районах города.

Эффект домино

Проблема с выделением земельных участков под жилищное строительство тянет за собой целый ряд сопутствующих проблем. То, что область практически не выставляет на аукцион участки, заставляя застройщиков искать другие варианты и сдерживая объемы возводимого жилья, только одна сторона вопроса. В результате такой политики город не получает и дополнительную арендную плату. Нет денег — нет и возможностей строить те же детские садики, которых областному центру остро не хватает. К слову, арендная плата разделяется на две составляющие: 80 процентов уходит в бюджет города и 20 — в область. Понятно, что муниципалитет крайне заинтересован в распределении участков, а фактически получается так, что передача полномочий в область лишила город дополнительных доходов.

Александр Битаров считает, что городские и областные власти должны сделать общедоступной информацию относительно своих планов по всем имеющимся в резерве площадкам: какие объекты, где и когда будут возведены. Это не только повысит доверие к власти, но и убедит строителей в том, что Иркутск развивается по обозначенным правилам, которые не зависят от предпочтений и личных интересов чиновников.

Недавно председатель Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат во время одного из круглых столов, посвященных строительной теме, назвал свои предложения по развитию отрасли. В их числе — сокращение сроков оформления отвода земли, которое сейчас может занимать до двух и более лет, разработка регламентов с жесткими сроками застройки площадок, изъятие муниципалитетом незастроенных участков, допуск к строительству крупных областных объектов исключительно местных строительных компаний, проведение торгов на строительство таких объектов в конце финансового года, предшествующего строительству.

Проблема с выделением земельных участков под жилищное строительство тянет за собой целый ряд сопутствующих проблем. То, что область практически не выставляет на аукцион участки, заставляя застройщиков искать другие варианты и сдерживая объемы возводимого жилья, только одна сторона вопроса. В результате такой политики город не получает и дополнительную арендную плату. Нет денег — нет и возможностей строить те же детские садики, которых областному центру остро не хватает.

В обход закона

И еще одна тема, которую сложно обойти стороной. Пока законопослушные строители ищут не только решение проблемы, но и землю, где можно возвести дома, рядовые граждане вкладывают собственные средства в будущее строительство. Не секрет, что в областном центре не первый год действуют застройщики, которых вообще не особо волнует наличие разрешительных документов как на строительство, так и на право владения землей под новостройкой.

Можно сказать неудачливым дольщикам — сами виноваты, надо проверять, а не доверять. Но многоэтажный дом не фантом, не замок из песка, он не возникает из ниоткуда в три дня. Кому задать вопрос: почему в нашем небольшом городе можно вести незаконную стройку, будучи никем не замеченным?

Но это уже другая история про строительство в городе Иркутске.

Ирина Ружникова, «Байкальские вести».
Фото Михаила Зыкова, «Байкальские вести»