Строим города

В течение двух дней в Иркутске проходила конференция Ассоциации сибирских и дальневосточных городов (АСДГ). Заявленная тема, судя по активности обсуждения на мероприятиях, близка всем муниципалитетам — участники говорили о проблемах современного градостроительства в муниципальных образованиях Сибири и Дальнего Востока.

Специфика Иркутска в том, что он на сегодня практически не обладает необходимыми площадями земельных участков под жилищное строительство, а также имеет много ветхого аварийного жилья, двухэтажных бараков. Рассматривался вопрос о расширении границ города, однако было принято решение навести порядок в самом Иркутске, используя схему освоения застроенных территорий как возможность для развития строительной отрасли, предоставления людям нового жилья, улучшения облика города.
 

Общая задача

В Иркутск приехали представители Новосибирска, Омска, Абакана, Сургута, Барнаула, Томска, Петропавловска-Камчатского, Красноярска, Комсомольска-на-Амуре, городов Иркутской области. Участников совещания приветствовал вице-президент АСДГ, мэр Иркутска Виктор Кондрашов:

— Наверняка многие из вас не впервые в нашем городе и замечают изменения, которые происходят в Иркутске. Благодарю всех участников за проявленный к мероприятию интерес и отмечу, что за время работы АСДГ приобрела авторитет, выросла в серьезную площадку и оказывает влияние на развитие  законотворчества в России, поскольку на этой площадке делается много предложений.

Очень важна тема сегодняшнего обсуждения, проблемы градостроительства. В Иркутске есть свои задумки и ноу-хау в этой сфере. Хотелось бы услышать оценку нашей деятельности, а также узнать об опыте других муниципалитетов. На каждой встрече Ассоциации сибирских и дальневосточных городов появляются интересные решения, предложения, а задача у нас с вами общая — повышение качества жизни горожан.

Поставить точку

Понятие «точечная застройка», не являясь правовой нормой, плотно вошло в обиход. Иркутяне в последние 10—15 лет испытали на себе все прелести такого строительства. Особенно от этого страдали центральные районы города. В кварталах старой застройки исчезали спортивные и детские площадки, места для отдыха, зато по какому-то волшебному позволению возникали не совпадающие с местной архитектурой офисные и жилые гиганты. И при этом, что самое печальное, немалая часть центра города занята старыми деревянными домами, которые нужно бы сносить в первую очередь.

Но застройщику проще втиснуться на чистый пятачок земли, чтобы не брать на себя обязанности по расселению старого жилья. Тем более что зачастую среди деревянных развалюх оказывается памятник архитектуры, что принесет с собой множество дополнительных проблем — а в Иркутске таких объектов старины немало. Поэтому городским властям, чтобы уйти от «точечной застройки» и по максимуму сохранить памятники старого Иркутска, пришлось искать выход.

Об опыте иркутян участникам конференции АСДГ рассказала ее научный руководитель, начальник управления архитектуры и градостроительства, главный архитектор Иркутска Инна Кондратьева. Она отметила, что одно из основных направлений работы комитета по градостроительной политике —  обеспечение разработки и утверждения градостроительной документации.

— Иркутск — город со сложившейся исторической застройкой, —  отметила Инна Кондратьева. — При этом строительный комплекс хочет развиваться именно в центральной части, потребности в новом строительстве реализуются за счет точечной застройки. Чтобы решить эту проблему, комитет по градостроительной политике разработал и утвердил все документы и по территориальному планированию, и по планировке территории, и по градостроительному зонированию, а именно местные нормативы градостроительного проектирования в Иркутске, изменения в генеральный план города. Проектами планировки охвачена вся территория города, подготовлены правила землепользования и застройки.

По словам Инны Кондратьевой, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования дало установление минимальных показателей для расчета размеров земельных участков под строительство жилья, вследствие чего происходит ликвидация «точечной застройки».

Проще говоря, для каждого типа жилого дома (их четыре) по этажности от 5 до 16 этажей рассчитано соотношение необходимых земельных  площадей для размещения детских площадок, парковок, мест отдыха, озеленения. Это позволяет в том числе решать одну из важных проблем Иркутска — нехватку парковочных мест.

Главный архитектор отметила, что новые нормы без особого энтузиазма были  восприняты многими представителями строительного сообщества, поскольку зачастую стройкомплекс пытается на участке «выжать все возможное», в том числе за счет парковок, детских площадок, благоустройства.

— Нам говорят, что весь город будет покрыт парковочными местами, — говорит Инна Кондратьева. — Однако можно пытаться найти решение, например, делать подземные парковки.

Вширь и вглубь

Специфика Иркутска в том, что он на сегодня практически не обладает необходимыми площадями земельных участков под жилищное строительство, а также имеет много ветхого аварийного жилья, двухэтажных бараков. Рассматривался вопрос о расширении границ города, однако было принято решение навести порядок в самом Иркутске, используя схему освоения застроенных территорий как возможность для развития строительной отрасли, предоставления людям нового жилья, улучшения облика города.

Комитет по градостроительной политике с учетом опыта других городов по реализации подобных проектов проработал механизм освоения застроенных территорий для создания благоприятной среды в центре города.

— Мы уверены, что реализация этих мероприятий на территории Иркутска позволит обеспечить достижение необходимых объемов ввода жилья и создаст условия для привлечения инвестиций, — говорит Инна Кондратьева. — Сейчас в городе определены 43 участка для дальнейшего развития, подготовлены и признаны решением думы Иркутска три наиболее привлекательные для освоения территории. Проведено три аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий, одна площадка уже в работе — на ней произведен снос аварийных домов и ведется строительство.

Участников конференции заинтересовали разные аспекты иркутского опыта по освоению застроенных территорий — от площадей выставляемых на аукцион участков, их целостности (например, выход из ситуации, если на участке будущей застройки имеется какой-то социальный объект) до механизма оценки участка и способов привлечения инвесторов.

К слову, самый опытный муниципалитет в сфере развития застроенных территорий — это Новосибирск. Здесь уже в 2007 году попытались определить условия реновации 31 участка площадью около 60 га. В 2011 году власти Новосибирска взяли на себя часть затрат, связанных со сносом и расселением аварийного жилья.

В Перми развитие застроенных территорий идет около четырех лет. За это время без участия городского бюджета расселено несколько десятков аварийных домов. В Абакане за бюджетные средства производят реконструкцию инженерных сетей. При этом в каждом из муниципалитетов есть свои особенности, которыми участники поделились на площадке АСДГ в порядке обмена опытом.

Сберечь старину

О сохранении объектов культурного наследия на примере Иркутска рассказала Ирина Кравец, генеральный директор Агентства развития памятников Иркутска (АРПИ).

Она отметила, что перечень объектов культурного наследия в России велик, поэтому отреставрировать все за счет бюджетов разных уровней нереально. В Иркутске, где таких объектов, особенно в центральной части города, очень много, был разработан механизм муниципально-частного партнерства, который предполагает привлечение внебюджетных средств на реставрацию объектов культурного наследия.

АРПИ было утверждено администрацией города в прошлом году, целью его создания стали реставрация, восстановление и приспособление к современному эффективному использованию деревянных памятников архитектуры.

— Агентство осуществляет поиск инвесторов для восстановления зданий — объектов культурного наследия, в первую очередь памятников деревянного зодчества,  с последующей, после проведения реставрационных работ, передачей в собственность объектов и земельных участков, — сообщила Ирина Кравец.

При этом объект культурного наследия должен быть отреставрирован согласно охранному обязательству и проектно-реставрационному заданию, инвестор оплачивает остаточную стоимость объекта культурного наследия и финансирует реставрацию объекта.

Для обеспечения надежности и эффективности процесса получение технических условий, согласование проекта реставрации и приспособления объекта культурного наследия к современному использованию, получение разрешительной документации на проведение реставрационных работ и ввод объекта в эксплуатацию производятся службой заказчика-застройщика АРПИ.

Опыт Иркутска в этой сфере вызвал живое обсуждение. Прежде всего, участники конференции интересовались, каким образом инвестор в дальнейшем может использовать отреставрированное здание.

— Возможное назначение всех объектов — жилое или нежилое административное: кафе, рестораны, офисы, магазины, гостиницы и прочее, — пояснила Ирина Кравец.

Были в зале и усомнившиеся в том, что найдется много желающих участвовать в такой схеме.

— Первого инвестора мы на самом деле искали, предлагали, — согласилась Ирина Кравец. — Однако уже на следующий объект было два желающих, затем три, а на некоторые объекты сейчас есть и по несколько потенциальных инвесторов.

Полный цикл восстановления объекта составляет от полутора до трех лет, но это максимальный срок. В результате подобной схемы муниципально-частного партнерства город экономит средства, памятники обретают новую жизнь, а инвестор получает объект в собственность.

Два дня о градостроительстве

Конференция АСДГ в Иркутске продолжалась в течение двух дней, в ее рамках состоялся круглый стол «Проблемы современного градостроительства и опыт их решения в муниципальных образованиях Сибири и Дальнего Востока». По итогам мероприятия были приняты рекомендации конференции АСДГ в адрес Государственной думы, касающиеся изменений в градостроительном, земельном кодексах, а также кодексе об административных правонарушениях, в адрес федерального Минрегионразвития по ряду тарифов и нормативов, а также в адрес органов местного самоуправления по вопросам земельных участков.

Ирина Ружникова, «Байкальские вести».

Фото Александра Новикова, «Байкальские вести»