Покупать нельзя ждать

Где поставить знак препинания в этом предложении, если речь идет о предстоящей покупке жилья? Застройщики и банкиры советуют не тянуть с решением. Но многих потенциальных покупателей смущают две вещи. Ситуация в стране и санкции, которые пока вроде не вредят конкретным семьям, но все же сеют зерно сомнения относительно будущего. И второе — банковские ипотечные проценты.

Отставание сумеют наверстать

На прошлой неделе в Иркутске состоялся круглый стол с темой, обозначенной широко — развитие рынка жилищного строительства и кредитования в регионе. Как выяснилось, однозначных прогнозов не могут дать даже специалисты.

Что касается общих строительных цифр, то ситуацию в областном центре обрисовал Алексей Грешилов, и.о. начальника департамента реализации градостроительной политики Иркутска. В нынешнем году городом взято обязательство по вводу в эксплуатацию 484 тыс. кв. м жилья. Хотя на 1 июля введено всего 8 процентов, или 38 тыс. кв. м, особых сомнений по выполнению запланированных объемов нет, поскольку в основном объекты вводятся в строй ближе к концу второго полугодия. В прошлом году в Иркутске было введено в эксплуатацию 509 тыс. кв. м жилья.

Пугают проценты

Один из крупных игроков строительного рынка Иркутска — МУП Управление капитального строительства. В частности, сейчас предприятие возводит масштабный жилой комплекс «Эволюция». Руководитель УКСа Евгений Савченко полагает, что город справится с запланированными объемами, поскольку в настоящее время одновременно ведется строительство нескольких крупных объектов. Гораздо больше его тревожит ситуация с покупательной способностью людей:

— Долевое строительство — в большинстве случаев приобретение квартир за счет кредитных ресурсов. По УКСу это составляет порядка 80 процентов от продаж. Увеличение банковских процентных ставок для частных заемщиков значительно меняет отношение и настроение людей. Уже наблюдается некий спад по приобретению квартир. Поэтому сейчас очень важно, чтобы процент понизился или, как минимум, оставался на таком же уровне. Крупные строительные компании реализуют масштабные проекты, а для кого все это строится? Люди должны иметь реальную возможность приобретать квартиры.

Увеличение процентной ставки с 11 в недавнем времени до 13 в настоящий момент уже затруднило принятие людьми решений о покупке квартир.

— Сегодня мы строим порядка двух тысяч квартир, продано около 30 процентов. Это неплохие показатели. — говорит Евгений Савченко. — Но если банковская ставка будет увеличиваться, мы вряд ли получим эффект, который ожидали при начале реализации проектов.

Впрочем, стоимость квартиры зависит не только от средств, которые нужно вернуть банку. Главную роль играет цена квадратного метра.

— Цены на квадратный метр значительно не увеличились — так, чтобы это могло влиять на покупательную способность, — заверяет начальник городского УКСа.

При этом Алексей Грешилов, ссылаясь на данные Росстата, говорит даже о снижении средней цены в сопоставимых периодах прошлого и нынешнего годов: с 54, 9 тыс. рублей до 50,5 тыс. По его мнению, для этого застройщики проводят все необходимые мероприятия, в том числе увеличивают строительные мощности, снижая цену за счет объемов.

— Цена на самом деле формируется рынком, — поясняет Евгений Савченко. — Сегодня очень много достойных предложений, которые конкурируют между собой. Поэтому цифры продаж, конечно, не могут опускаться ниже себестоимости, но не могут и подняться выше покупательной способности. Сейчас цена, на мой взгляд, сбалансирована рынком. Конечно, она зависит от района и от типа выбранной квартиры. Но чтобы где-то произошел всплеск, такого нет.

При этом застройщики отмечают, что в регионе и областном центре еще слишком рано говорить о полном насыщении рынка жилья и возможном падении спроса.

— У нас много приезжих, есть семьи, которые планируют улучшить условия или отселить молодых в отдельное жилье, — говорит Евгений Савченко. — Многие наши покупатели – те, кто впервые приобретает «свои стены».

Делая прогнозы по возможному повышению стоимости квадратного метра, строители с осторожностью говорят о том, что в стране не исключены инфляционные процессы. Рост цены квадратного метра жилплощади возможен не из-за «маржинального характера», а в связи с удорожанием материалов и иных составляющих. Кроме того, в настоящее время заметно колеблется курс доллара. Учитывая возможные риски, застройщики советуют не тянуть с принятием решения о приобретении жилья. Тем более что, как показывает практика, за период выплаты «длинного кредита» меняется в сторону увеличения доход покупателя, тогда как ипотечные выплаты остаются на прежнем уровне.
 

Возможные риски

Илья Тейге, начальник отдела продаж и маркетинга ЗАО «СибирьЭнергоТрейд», рассказал о двух проектах, реализуемых в настоящее время компанией. Это строительство малоэтажных многоквартирных домов и таунхаусов в микрорайонах Ушаковском и Парковом. Застройка предполагает наличие детских садов и школы. При этом строители надеются на получение поддержки в части возведения социальных объектов. Застройщик, со своей стороны, готов предоставить земельный участок, спроектировать, пройти экспертизу. Переговоры по финансированию строительства сейчас ведутся с муниципалитетом.

Генеральный директор ЗАО «ВостокЦентрИркутск» (один из крупных жилых комплексов — «Стрижи») Михаил Сигал поддерживает коллег в части проблем с банковскими процентными ставками:

— Наша компания имеет ту же обеспокоенность. Мы видим ситуацию, которая сегодня есть на рынке, и понимаем, что в случае серьезного изменения ставок по ипотеке объемы продаж ухудшатся. Сегодня порядка 90 процентов продаж — по ипотечным кредитам. Увеличение ставки и, соответственно, снижение продаж — на сегодня самый уязвимый момент. Наша компания не стремится получить максимальную прибыль. Наш подход — комплексное освоение и выдерживание умеренной ценовой политики с тем, чтобы иметь стабильные продажи. Сегодня цена квадратного метра не является завышенной, это не тормозящий фактор. А вот инструмент, который позволяет реализовать наши квартиры, — ипотечное кредитование. Если здесь пойдет сдвиг в сторону увеличения, то мы, как и все наши коллеги, неизбежно ощутим это при продажах. Это тот элемент, который нас сегодня беспокоит.

Михаил Сигал подчеркнул: строители пережили уже не один кризис. Однако надо учесть, что эта отрасль имеет большой мультипликативный эффект. На нее завязаны подрядчики, производители стройматериалов. Не будет зарплат, соответственно, уменьшатся налоги в бюджеты, снизится реализация социальных программ. При этом за каждой крупной строительной компанией стоят сотни и тысячи людей, у каждого из которых есть еще и по два-три иждивенца.

Глава «ВостокЦентрИркутска» напомнил, что в период прошлого финансового кризиса конца двухтысячных годов строителей поддержало правительство, начав реализацию ряда программ, в том числе по переселению из ветхого и аварийного жилья, обеспечению жильем военнослужащих и других.

— Речь идет не о том, что собственники компаний продолжают зарабатывать, а о том, что с реализацией подобных программ строительные компании сохраняются как структуры, хозяйствующие субъекты, которые платят зарплаты, налоги и выполняют свои обязательства перед государством и покупателями, — говорит Михаил Сигал.

Во время круглого стола закономерно прозвучал вопрос о степени ремонта, с которым сдаются новые квартиры. Под ключ сдает жилье только ЗАО «СибирьЭнергоТрейд». В свою очередь, Евгений Савченко сообщил, что их компания предлагает покупателям различные степени отделки на выбор при заключении договора по продаже. Делать единый полный ремонт во всех квартирах, по его словам, не имеет смысла, поскольку многие жильцы затем все переделывают заново.

По словам Алексея Грешилова, наиболее востребованное в Иркутске жилье — это одно- и двухкомнатные квартиры.

Думайте сами, решайте сами

В круглом столе также приняла участие представитель Иркутского отделения ОАО «Сбербанк России» Олеся Техова. Этот банк является лидером по объему выданных кредитов, сейчас основной спрос наблюдается именно по новостройкам.

Олеся Техова обрисовала схему, действующую в настоящее время в отношении аккредитованных застройщиков, так называемую «13.13.30». Покупатели могут приобрести квартиры в новостройках под 13 процентов годовых с первоначальным взносом 13 процентов от стоимости квартиры, с возможной рассрочкой платежа до 30 лет.

Эта схема действует до конца сентября нынешнего года, и пока неизвестно, будет ли  продолжена ее реализация. Поскольку прогнозы по размеру будущих процентных ставок сейчас также делать рано, Олеся Техова посоветовала не откладывать с принятием решения по получению ипотечного кредита, подчеркнув, что действующие ставки по кредиту пересмотру не подлежат.

Застройщики высказали предложения о том, чтобы процентная ставка изменялась согласно разным этапам строительства жилья, а также чтобы у потенциальных покупателей появилась возможность поэтапного получения кредита, поскольку кто-то из строителей готов получать оплату в рассрочку.

Делая прогнозы по возможному повышению стоимости квадратного метра, строители с осторожностью говорят о том, что в стране не исключены инфляционные процессы. Рост цены квадратного метра жилплощади возможен не из-за «маржинального характера», а в связи с удорожанием материалов и иных составляющих. Кроме того, в настоящее время заметно колеблется курс доллара. Учитывая возможные риски, застройщики советуют не тянуть с принятием решения о приобретении жилья. Тем более что, как показывает практика, за период выплаты «длинного кредита» меняется в сторону увеличения доход покупателя, тогда как ипотечные выплаты остаются на прежнем уровне.

— Ипотечные кредиты надо брать сейчас и жилье покупать сейчас. Это мое мнение как экономиста, — говорит Михаил Сигал. — Надо учесть, что жилье — это самое серьезное приобретение в жизни семьи. Понятно, что при его покупке просчитываются все варианты и все финансовые реалии. Предугадать, что будет со стоимостью квадратного метра и процентной ставкой банка завтра, сложно, поэтому лучше воспользоваться имеющейся возможностью сейчас.

Ирина Ружникова, «Байкальские вести»