В поисках стабильности

Строительная отрасль Прибайкалья перед лицом серьезных проблем

Иркутские строители и представители областного правительства 1 марта почти два часа обсуждали перспективы отрасли, но так и не смогли прийти к единому мнению. Одна часть экспертов отрасли оптимистично полагает, что перспективы восстановления объемов ввода жилья просматриваются, другая — что цыплят лучше считать по осени.

На подходах к миллиону

Открывая встречу, первый заместитель министра строительства Виктор Бровко заявил, что интерес к работе отрасли в начале 2000-х сократился настолько, что даже местные и региональные власти не особо следили за количеством введенных квадратных метров жилья. Ситуация изменилась буквально несколько лет назад, когда региональные власти начали не только следить за этим параметром экономики, но и помогать строителям в решении их проблем. В 2015 году областное правительство ставило задачу ввести 800 тыс. кв. метров жилья, по факту ввели 920 тыс.; в 2016 году при плане 850 тыс. введена 881 тыс. кв. м. Объем выполненной деятельности по строительству в денежном выражении превысил 81 млрд рублей, что на 7 процентов больше, чем годом ранее.

— На 2017 год запланирован ввод 900 тыс. кв. м, — отметил Виктор Бровко. — Такие регионы, как Пермский и Красноярский края и многие другие, уже перешагнули рубеж в 1 млн кв. м. К этой цифре нужно и нам стремиться. Для достижения таких показателей муниципалитеты и правительство заключают договоры со строителями, для каждого муниципалитета определен объем ввода. В ближайшее время планируем организовать встречу с каждым мэром и конкретно разберем, какая помощь нужна со стороны правительства, чтобы план был выполнен. К 2030 году объем деятельности по строительству должен превысить 96 млрд рублей в год.

Вопрос о земле

Заместитель министра строительства Иван Хомутинников отметил, что встречи с мэрами, запланированные на апрель, будут далеко не первыми, правительство работает с главами муниципалитетов постоянно. 2017 год должен стать переломным для многих муниципальных образований, но в первую очередь внимание приковано к Братску — город должен освоить 5 млрд рублей, выделенных по программе расселения из ветхого и аварийного жилья. Всего в Иркутской области к 2012 году насчитывалось 500 тыс. кв. м аварийного жилья, а на Братск приходилась почти треть — более 150 тыс.

— Для развития строительного комплекса раньше имело большое значение сырье для строительных материалов, кадры, а сейчас главный вопрос — земля, — подчеркнул Иван Хомутинников. – Сейчас мы сформировали перечень участков на территории агломерации Иркутск — Ангарск — Шелехов, на которых можно построить 6 млн квадратных метров жилья. Наша задача в 2017 году — привлечь бюджетное и внебюджетное финансирование на обеспечение этих земель инфраструктурой. Если мы эту задачу решим, то сможем только на территории Мамоновского сельского поселения построить жилье на 120 тысяч человек! Мы надеемся, что программа расселения из ветхого жилья будет продолжена, потому что у нас уже после 2012 года выявлено еще 250 тыс. «квадратов» аварийного жилья. И многие другие регионы подтверждают, что проблему ветхого жилья они не решили. У нас впереди еще проблема домов 335-й серии, которые были построены полвека назад и сегодня вызывают большую тревогу по поводу их сейсмобезопасности. Особенно много таких домов в Иркутске и Братске.

Начальник отдела Службы государственного строительного надзора Иркутской области Марина Эле согласилась с тем, что земля имеет первостепенное значение, но выделяется она как попало. В областном центре, например, продолжается точечная застройка, против которой многие годы выступали все — от рядовых граждан до мэров. С другой стороны, в прошлом году в Иркутске не появилось ни одного заброшенного объекта и ни одного нового обманутого дольщика.

Ипотека вверх, продажи вниз

Однако помимо земли и поддержки со стороны областных властей строителям нужны деньги — будь то льготные кредиты банков или средства частных инвесторов. С кредитами пока не очень получается, федеральное правительство отменило несколько перспективных программ; население же явно беднеет, хотя количество и объем взятых ипотечных кредитов растут — в 2016 году рост составил 16 процентов и достиг объема 22,9 млрд рублей. По мнению начальника сводно-экономического отдела Сибирского управления Банка России Марины Авдеевой, «банковская статистика по 2016 году обнадеживающая». Ставка по ипотечным кредитам за год снизилась с 13,7 до 12,8 процента — то есть почти на один процент.

— Удельный вес просроченной задолженности по этому виду кредитов очень низкая — всего полтора процента, — отметила Марина Авдеева. — Думаю, что банки постараются в этом году увеличить объем выданных кредитов.

Заместитель генерального директора компании «Новый город» Дмитрий Ружников высказал сомнение в порядке формирования плана по вводу жилья: можно запланировать ввод миллиона «квадратов», но если разрешений выдано всего на 500 тыс., то миллион не получится. Строителям нужна не только земля, но и инфраструктурные проекты: ни один строитель не пойдет на проект, где ему придется решать все проблемы за свой счет. По мнению Дмитрия Ружникова, сейчас в Иркутске нет привлекательных площадок — в том числе и тех, где ведется расселение из старых двухэтажных домов. Многие участки в городе скуплены откровенными перекупщиками, вместо решения о расширении границ города было принято решение о повторном освоении застроенных территорий, и одно это ставит крест на вопросе о застройке целыми микрорайонами.

— Вот мы говорили о росте ипотеки — но неипотечные продажи упали на 20 процентов, — сказал Дмитрий Ружников. — Говорить о том, что рынок строительства растет, я не хочу и не буду, рынок стагнирует, доходы населения падают. Это видно и по юридическим лицам — вернулись бартерные схемы, вообще любые формы расчета, кроме денег. Есть, например, программа «Молодая семья», но там выдвигают такие условия, что никто не пошел строить за предложенные деньги.

Строителям аукнется — потребителям откликнется

Генеральный директор компании «Гранд-Строй» Екатерина Прядко согласилась с тем, что правительство не может формировать планы по вводу жилья, — «никто не пойдет строить ради плана, если это будет невыгодно». Правительство может планировать строительство по социальным программам — для детей-сирот, для расселения из отдаленных районов или из ветхого жилья, однако и тут есть вопросы. Например, в Иркутской области себестоимость квадратного метра из-за сейсмических ограничений гораздо выше, чем в других регионах.

— Правительство должно понимать, что население либо останется в области, либо будет убегать, — заявила Екатерина Прядко. — Чтобы люди оставались, нужно развивать города, нужно строить жилье — а для этого нужно выделять землю и подводить коммуникации. За последние десять лет в Иркутске не было ни одного участка, который был заранее обеспечен инфраструктурой. Мы за это платим как строители, жители города платят как потребители. Мы наводили справки и в России, и за рубежом: везде считается общепризнанным, что все коммуникации должны быть подведены к границам участка. В Иркутске ничего такого нет. И все это падает на стоимость квадратного метра. При этом застройщик не может взять кредит на строительство — только на проектное финансирование, которое включает полную проектно-сметную документацию, все разрешения и 30 процентов от стоимости проекта, уже вложенных в него. Все это не способствует развитию рынка. 

Кого брать в долю?

Изменения в 214-ФЗ, регулирующем отношения между строителями и дольщиками, вызывают у строителей настоящую панику. Новые правила настолько плохи, что практически все строители постарались в последние дни 2016 года заключить хотя бы один договор долевого участия по новым проектам и тем самым дали понять федеральному министерству строительства, что они не хотят жить по новым правилам. На форуме Сбербанка в Сочи представитель одной из строительных компаний Москвы продемонстрировал пачку из 144 листов бумаги — это была проектная декларация, оформленная по новым правилам. Даже заместитель министра строительства, принимавший участие в форуме, признал, что закон меняли зря.

Каким будет год для строительной отрасли — покажет время, но настроения в руководстве компаний явно не радужные. Правительство области уделяет строителям много внимания (достаточно вспомнить, что губернатор Сергей Левченко всегда присутствует на совещаниях Союза строителей), но вокруг проблемы жилищного строительства сосредоточены интересы слишком многих сторон — и местных властей, и федерального правительства, и поставщиков материалов, и, в конечном счете, всех нас, кому нужна крыша над головой.

Арнольд Ларионов, «Байкальские вести»