Жилье в свободном падении

В 2014 году Иркутская область почти на треть против 2013-го снизила объемы ввода жилья, хотя в других регионах страны цифры идут «в плюс». При этом показатели прошлого года нельзя объяснить внешними причинами вроде нестабильности курса рубля или обязательности прохождения государственной экологической экспертизы. С учетом же этих и иных обстоятельств обвал объемов ввода жилья в 2015 году обещает быть катастрофическим.

И у меня на это пять причин

Расширенное заседание президиума регионального Союза строителей, состоявшееся 9 февраля, рассмотрело единственный, но самый главный на сегодня вопрос: итоги работы по строительству и вводу объектов жилья, социальной сферы и инженерной инфраструктуры за 2014 год и прогнозы на 2015 год. В обсуждении приняли участие ведущие застройщики региона, замминистра строительства области Александр Проценко, председатель комитета по градостроительной политике Иркутска Евгений Харитонов. 

Александр Проценко, подводя итоги работы в 2014 году, сообщил, что в регионе введено 716,9 тыс. кв. метров жилья, из них треть построена населением. При этом 61 процент всех введенных в эксплуатацию квадратных метров сдан в Иркутске и Иркутском районе. По мнению замминистра, снижению объемов ввода способствовало отсутствие свободных земельных участков с развитой инженерной инфраструктурой, высокие проценты кредитования застройщиков и низкая покупательная способность населения, а также ряд других факторов.

По словам Евгения Харитонова, из планируемых к вводу в областном центре 494 тыс. квадратных метров жилья введено 306 тыс. К уже названным выше причинам представитель мэрии добавил снижение качества подготовки проектов, напомнил об ужесточении требований стройнадзора и призвал строителей обратить более пристальное внимание на качество подготовки предпроектной документации.

По мнению Евгения Харитонова, предстоящий год для предприятий строительной отрасли будет тяжелее предыдущего, учитывая прошлогодние изменения федерального законодательства по обязательному прохождению экологической экспертизы объектов.  Даже если вопрос смягчения нововведения будет решен положительно, отметил чиновник, потеряно достаточно много времени, и программа 2015 года по вводу жилья и объектов социальной инфраструктуры под большой угрозой — с 11 июля прошлого года не выдаются разрешения на строительство, а инвестиционный цикл в отрасли достаточно долгий.

Также руководитель комитета призвал строительные организации «более реально подходить к срокам ввода жилья и ставить реальные задачи».

Недотянули

— Обсуждаемые сегодня вопросы для нас самые важные, определяющие судьбу строительного комплекса Иркутской области, — отметил президент Союза строителей региона Юрий Шкуропат. — Обсудить есть что, и нужно незамедлительно принимать меры для исправления ситуации в 2015 году.

По данным Минстроя России, план ввода жилья в 2014 году превысил показатели по вводу 2013 года на 16 процентов. На контроле у президента находится задача — к 2020 году довести ввод жилья до 1 кв. метра на человека во всех регионах.

В Иркутской области министр Марина Садовская  озвучила задание по вводу жилья по годам: 2014 год — 980 тыс. квадратов, 2015 год — 1 млн, 2016 год — 1,03 млн, 2017 год — 1,1 млн. Однако уже в 2014 году при задании в 980 тыс. кв. метров введено около 717 тыс., 74 процента к 2013 году. Потери к заданию года составляют 26 процентов.

— На душу населения спустились с 0,4 до 0,3 кв. метра. По этому главному показателю мы оказались в хвосте регионов в России и Сибирском федеральном округе. И это не случайно! — уверен Юрий Шкуропат. — В течение предыдущих двух лет ни разу на уровне министерства совместно с муниципалитетами и со строительным комплексом не анализировался ход строительства жилья и, естественно, не применялись меры. Когда задавались вопросы – почему? следовал ответ — зачем? Декабрь все решит. В других регионах даже Сибирского федерального округа такого не допускается. Мы многократно предлагали предыдущему руководству минстроя выстроить систему партнерского сотрудничества, начиная с планирования, и в конечном счете ежегодно прибавлять результаты в совместной работе. В ответ получали согласие. На деле ничего не делалось.

Юрий Шкуропат назвал причины, которые в текущем году могут привести к падению объемов строительства жилья. В частности, ряд организаций среднего и малого бизнеса заявили о полном прекращении строительства; крупные организации сокращают объемы в два и более раз из-за отсутствия заделов в 2014 году; отсутствие свободных земель для массового строительства доступного жилья эконом-класса.

— Если не принять экстренных мер в это тяжелое, кризисное время, область не сможет решить обширную социальную программу, а строительные организации обрушатся, — считает Юрий Шкуропат.

Прогнозы 2015-го

Исполнительный директор ЗАО «УК «Востсибстрой» Иван Ильичев сообщил, что группа компаний в прошлом году в разных муниципалитетах области ввела 67 тыс. кв. метров, планы на текущий год составляют 70 тыс.

Начальник МУП «УКС г. Иркутска» Евгений Савченко сообщил о предстоящем значительном снижении строительства. Причиной этого в первую очередь стала возросшая ипотечная ставка. По его словам, «16 процентов годовых никому не нужны», предприятие замораживает более 70 процентов объемов строительства.

Евгений Харитонов разделяет мнение о сложностях с ипотекой, но при этом уверен: решение вопроса о понижении процентной ставки в компетенции властей, строители же должны «работать над себестоимостью, над технологиями, которые удешевят строительство. Можно  построить миллион квадратов по 100 тыс. рублей за квадрат, только кому оно будет реализовано?».

Об уменьшении строительной программы сообщил и гендиректор ЗАО «Маирта» Артур Мещанинов. Он также отметил неподъемность банковских кредитов, выросшие цены на металлопрокат, строительные и отделочные материалы, повышение в два-три раза стоимости оформления иностранной рабочей силы, привязку зарплат к иностранной валюте – то есть удорожание всей затратной части.

— Для того чтобы пережить этот сложный период ожиданий, нужно максимально привлекать средства федерального бюджета по различным программам, — уверен руководитель «Маирты», — сейчас любые деньги нужны. Также строителям могла бы помочь и программа по капитальному ремонту многоквартирных домов, которую мы недавно обсуждали здесь, в Союзе строителей.

Замгендиректора ЗАО «Восток Центр» Михаил Сигал сообщил, что компания в 2014 году ввела 53 тыс. кв. метров жилья. Однако на текущий год прогнозируется значительное снижение объемов, при оптимистичном развитии ситуации — в два раза.

Одной из важных проблем строители называют сложное взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и призывают к синхронизации общих работ.

Суд да дело

О предстоящем снижении объемов ввода жилья на территории Иркутска в текущем году сообщил и один из крупнейших застройщиков региона — ОАО ФСК «Новый город».

Гендиректор Александр Ткачев пояснил, что компания в 2014 году ввела в строй 98 тыс. кв. метров (это почти треть от введенных в городе 306 тыс. «квадратов»). Завершена застройка в Октябрьском районе Иркутска. С 1998 года под жилыми комплексами «Новый город-1», «Новый город-2», «Новый город-3» освоено порядка восьми гектаров, при этом расселено более 450 семей.

Продолжилась работа в рамках развития застроенных территорий — это пилотный для Иркутска проект. На участке в районе улицы Депутатской будет снесено 39 ветхих домов. На сегодня снесено 23 дома, для этих целей застройщиком было вложено 570 млн рублей.

Александр Ткачев назвал развитие застроенных территорий направлением, которое позволит решить проблему Иркутска с аварийным и ветхим жильем и ввести более 1 млн кв. метров жилья. Однако трудностей при реализации этой программы очень много, одна из них в том, что от 8 до 10 тыс. рублей в цене квадратного метра нового жилья составляют затраты на расселение.

Получается, что фактически расходы на отселение перекладывается на плечи будущих владельце жилья, делая развитие застроенных территорий дорогим направлением.

Возможно, именно поэтому другие строители не слишком активно выходят на площадки по застроенным территориям, а их на сегодня в городе 43.

— В связи с этим есть предложение, — сообщил Александр Ткачев. — Сейчас от руководства области  звучат безосновательные обвинения, что местные строители не способны быстро и качественно строить и цена квадратного метра у них неподходящая. Двумя руками поддерживаю идею о том, чтобы в Иркутск зашли иногородние строители.  И в качестве захода предлагаю поучаствовать нашим коллегам из других регионов в проблеме развития застроенных территорий, на равных с иркутскими строителями условиях.

А это — коммерческий выкуп земли, расселение деревянных кварталов, реконструкция сетей, самостоятельная работа (без поддержки региональных властей) с ресурсоснабжающими компаниями.

Это будет входной билет. Так было бы справедливо.

…Кроме того, пилотным для Иркутска стал проект по строительству микрорайона на землях, предоставленных фондом РЖС. Четыре компании-застройщика в прошлом году ввели первую очередь жилого комплекса «Союз». Условия аукциона, отметил Александр Ткачев, были жесткие, однако содружеству компаний проект удается выполнить успешно, «и краснеть за строителей никому не придется». Более того, от руководителя фонда РЖС поступило  предложение растиражировать по России иркутский опыт.

Александр Ткачев отметил, что «Новому городу» в прошлом году не дали выйти на принадлежащий компании участок в районе Чертугеевского залива, поскольку под давлением министерства имущественных отношений Иркутской области, по инициативе администрации Иркутска совместно с городской думой были произведены действия, которые препятствовали этому.

Тем самым городские депутаты, под руководством регионального правительства, в условиях надвигающегося кризиса, по сути отправили на улицу сотни людей, оставив их без работы. А это между прочим тоже избиратели…

Между тем на этой площадке предполагалось строительство 77 тыс. квадратных метров жилья.  Гендиректор ФСК добавил, что сейчас готовятся документы в суд на администрацию города, которые будут переданы по назначению в ближайшие две недели.

Строительной компании в связи с противодействием областного минстроя не удалось выйти на площадку в Малой Еланке. Там планировалось сделать  задел для строительства в 2015 году первых блок-секций в рамках реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи».

Под надуманным предлогом областное министерство строительства (единственное из всех областных министерств!!!) не согласовало новый генплан Мамонского МО. Министерство, которое больше всех должно быть заинтересовано в развитии отрасли, увеличении объемов недорогого жилья, выполнении программ президента РФ, нацеленных на это, стало основным препятствием для реализации крупных жилищных проектов.

Таким образом, у одного из крупнейших застройщиков региона по 2015 году просматривается объем строительства монолитного домостроения всего 33 тыс. квадратных метров — это продолжение проекта по участку в районе улицы Депутатской. Оптимистичнее смотрятся планы 2016 года. 50 тыс. «квадратов» предполагается ввести на площадках в Свердловском районе Иркутска и в Малой Елани.

В завершение Александр Ткачев задал вопрос, который интересует всех строителей. Основа жилищного строительства — выделение земли. Какие участки администрации города и области планируют выставлять на конкурсы и аукционы в ближайшие годы под комплексную застройку?

Александр Проценко сообщил, что минстрой землей не владеет и не распоряжается, это компетенция местных органов самоуправления, кроме неразграниченных земель. Последние находятся под контролем минимущества региона. Евгений Харитонов, в свою очередь, добавил, что земель под жилье в Иркутске не так много, сейчас речь идет о выделении 6 га, и основным потенциалом жилищного строительства назвал развитие застроенных территорий.

Разговор не окончен

Обсудив на расширенном заседании президиума Союза строителей и министерства строительства итоги работы в 2014 году и задачи на 2015 год, участники совещания приняли решение составить соответствующее обращение. При этом было внесено предложение взять паузу в несколько дней, чтобы строительные организации смогли внести свои пункты в документ, а также определиться с адресатами. Так, вместо первоначально планировавшегося обращения только в минстрой были высказаны предложения передать документ и в правительство региона. 

Ирина Ружникова, «Байкальские вести»