Бесквартирные страдания

Если верить официальной статистике Минрегионразвития, то в первом квартале 2011 года в России насчитывалось почти 84 тыс. обманутых дольщиков, а к концу ноября 2012 года их количество уменьшилось до 75,6 тыс. Впрочем, я не призываю верить данным только названного министерства. Вот, например, депутат Госдумы Александр Хинштейн, не очень-то согласный с верховным «медвежьим» указанием: «Дума — не место для дискуссий», — назвал иное количество дольщиков, чьи права были нарушены, – 110 тыс. человек.

Не будем сейчас вдаваться в спор, чьи данные более корректны. Констатируем главное: проблема есть, она весьма серьезна и носит массовый характер. Люди, желающие иметь новое жилье, залезают в кабальные условия кредитования, зачастую продают имеющиеся у них квартиры, дачи, гаражи, машины, а в результате остаются и без денег, и без жилья. В прессе нередко мелькают сообщения, что обманутые дольщики кончают жизнь самоубийством. А как правосудие карает обманщиков? Всем нам известен пример «наказания» директора ООО «Российский деловой строительный мир» Евгения Кузнецова, не имевшего разрешения на строительство жилья на участке по улице Бородина в Иркутске, но заключившего договоры долевого участия с 45 гражданами и причинившего им имущественный ущерб в размере 45,6 млн рублей. Свердловский районный суд «покарал» обманщика условным сроком. А вот спросите любого жулика или вора: ты можешь положить в свой карман 45 миллионов, а наказание будет условным, три года — пойдешь ли на такую аферу? Убежден, что 100 процентов жулья и ворья с радостью согласится на такие выгодные условия.

Насколько проблема обманутых дольщиков актуальна для Приангарья? Ответ на этот вопрос дала пресс-конференция руководителя службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области Дениса Воронова и начальника отдела надзора в области долевого строительства этой службы Владислава Зенкевича. Они сообщили, что в начале 2012 года у нас числилось 20 проблемных объектов, на которых грубо нарушались права участников долевого строительства. Что означает здесь слово «грубо»? То печальное обстоятельство, что задержка сдачи дома от обещанного срока составила два и более года. В начале наступившего года таких объектов осталось 18. Но есть другая статистика, ведущаяся по методике, вытекающей из положений закона Иркутской области от 19.10.2011 года № 91-оз. В соответствии с требованиями этого закона проблемными считаются те объекты, на которых просрочка ввода в эксплуатацию составила хотя бы один день по одному договору. На начало 2012 года таких объектов в области было 67 (их возводили 42 застройщика), на начало нынешнего года — 54 объекта у 32 застройщиков. Но при этом количество пострадавших граждан ничуть не уменьшилось: 3618 в минувшем году и 3635 — в третьем квартале 2012-го.

Как подчеркнул в своем выступлении Зенкевич, долевое строительство развивается, несмотря на кризис: в третьем квартале минувшего года число дольщиков в регионе достигло рекордной отметки — 9,5 тыс. Но вот принципиальный вопрос: все ли они получат желаемые (и уже оплаченные ими!) квартиры в срок? Ответ известен заранее: конечно же, нет. В области строительством по договорам долевого участия занимаются 84 застройщика, из них 32 фирмы включены в реестр застройщиков проблемных объектов долевого строительства. Среди не выполняющих договорные обязательства такие известные фирмы, как Ангарское управление строительства, ООО «Востсибстрой», ЗАО «Иркутсклесстрой», ООО «Сибирская техническая компания».

Но если 38 процентов из числа застройщиков нашей области не выполняют договорные обязательства, то как же быть гражданам, деньги которых — миллионы рублей — были взяты у них без достижения желаемого результата? На пресс-конференции был дан ответ: «В отношении тех объектов, где застройщик не справился с управлением своей организацией, существует только один способ завершения строительства — в отношении застройщиков принимается решение о признании их банкротами. Единственный законный способ окончания строительства — это в рамках дела о банкротстве создание гражданами жилищно-строительных кооперативов, получение объектов у застройщика, который обанкротился, и достройка за счет собственных средств».

И сразу же было отмечено, что на сегодня в разных стадиях процедуры банкротства находятся 10 застройщиков, в том числе три — на стадии конкурсного производства. Новый закон о банкротстве применен к ООО «Иркутская строительная компания воинов запаса» на строительстве объекта в Топкинском микрорайоне: «Там проводились торги по реализации недостроенного объекта. Схема изложена в законе: застройщик реализует недостроенный объект, а полученную сумму распределяет между дольщиками».

В начале 2012 года у нас числилось 20 проблемных объектов, на которых грубо нарушались права участников долевого строительства. Что означает здесь слово «грубо»? То печальное обстоятельство, что задержка сдачи дома от обещанного срока составила два и более года. В начале наступившего года таких объектов осталось 18. Но есть другая статистика, ведущаяся по методике, вытекающей из положений закона Иркутской области от 19.10.2011 года № 91-оз. В соответствии с требованиями этого закона проблемными считаются те объекты, на которых просрочка ввода в эксплуатацию составила хотя бы один день по одному договору. На начало 2012 года таких объектов в области было 67 (их возводили 42 застройщика), на начало нынешнего года — 54 объекта у 32 застройщиков. Но при этом количество пострадавших граждан ничуть не уменьшилось: 3618 в 2011 году и 3635 — в третьем квартале 2012-го.
 

Естественно, у присутствовавших на пресс-конференции журналистов возникли закономерные вопросы: кто занимается продажей недостроенного объекта, кто проводит его оценку, учитывается ли при этом мнение дольщиков? Представители областной службы государственного жилищного и строительного надзора пояснили, что недострои реализует арбитражный управляющий, назначенный арбитражным судом. Оценка объекта осуществляется тоже арбитражным управляющим с помощью специализированных структур — частных оценщиков. Но выбор оценщика сводит в сферу полномочий собрания кредиторов, которое может и не согласиться с величиной стоимости, определенной этим оценщиком. Собрание кредиторов вправе назвать свою оценку и свои условия реализации объекта.

Конечно, хотелось бы знать, какие потери для дольщика несет прописанный в законе порядок. Ведь арбитражному управляющему надо платить за его работу, частному оценщику тоже, а какие еще затраты не названы? Хотелось бы знать конкретику: вот заключил человек с застройщиком договор на два миллиона рублей, перечислил эту немалую сумму, а застройщик и не собирался всерьез что-то возводить. Для заманивания клиентов выкопал котлован и бросил туда десяток фундаментных блоков. И что в этом случае даст следование прописанным в законе процедурам? Что удастся вернуть дольщику из вложенных двух миллионов рублей? К сожалению, конкретных примеров мы на пресс-конференции не услышали.

Зато неоднократно прозвучало утверждение: «Долевое строительство — крайне рискованный способ инвестирования средств». Мы внимали и такому заявлению Дениса Воронова, которое показалось, как минимум, спорным: «Для большинства граждан, участвующих в долевом строительстве, оно не только способ получить квартиру, но, главным образом, способ сбережения средств. Поэтому я надеюсь, что большинство из них идет на этот риск сознательно. Сознательно рискует своими деньгами».

Журналисты усомнились в достоверности названной пропорции — «большинство» — и попросили Дениса Александровича подтвердить свой вывод фактами. И он смог это сделать: напомнил, что служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области ведет работу по формированию реестра граждан — участников долевого строительства, пострадавших от действий застройщика. Так вот, из девяти с половиной тысяч граждан, заключивших договоры о долевом строительстве жилья, лишь 225 человек обратились в службу, посчитав, что их права нарушены. Далее Воронов сказал: «Вроде бы это самая незащищенная группа граждан. Мы к ним обратились: подтвердите, пожалуйста, ваш статус незащищенных — любым способом. Может быть, вы  бюджетник, или инвалид, или мать-одиночка и так далее. Представили доказательства лишь 50 процентов из 225 человек. Сто дольщиков из девяти тысяч участвующих — вот из чего я делаю свои выводы. Это способ купить дешевле. Дешево, но рискованно».

Корреспондент «Байкальских вестей» задал вопрос: «Эти риски осознают только дольщики и надзорные органы, а федеральным законодателям неизвестны беды людей?». В ответ прозвучало заверение о том, что законодатели знают о проблемах и через год начнется страхование договоров долевого участия. Что же, инструмент страхования известен давно, только что он даст? Позвольте привести пример из области сельскохозяйственного производства, где уже двадцать лет раздаются призывы о необходимости страхования. На каждого занятого в аграрном секторе производства в Великобритании в конце ХХ века приходилось 9,8 тыс. долларов субсидий, во Франции — 9,7 тыс., в Германии — 6,3 тыс., в Финляндии — 4,1 тыс., в России — 0,04 тыс., или, попросту, 40 долларов. Так позвольте же спросить: введение этого самого страхования сразу вывело бы российских аграриев в передовики? Серьезно?..

Инструмент страхования рисков отнюдь не отменяет их, а лишь в какой-то степени компенсирует потери, но только не потери времени. Запланировал человек построить квартиру, вложил в дело свои миллионы, да еще отдал немалые деньги на страхование рисков, а через два-три года застройщик обанкротился. Пусть даже те самые миллионы будут возвращены человеку, а достигнута ли поставленная цель — получена ли квартира? Может быть, надо не риски страховать, а принять такое законодательство, которое исключит эти риски?

От махинаций при долевом строительстве жилья граждане России страдают уже не первый десяток лет. Почему же только 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»? Почему закон не поставил эффективно действующие преграды на пути обогащения махинаторов? Почему, например, нет уголовной ответственности за обман участников долевого строительства? Не потому ли Федеральный закон № 214 и уголовное законодательство в целом позволяют жуликам и ворам «кидать» россиян, что закон этот и нормы уголовного законодательства готовились и принимались той самой пресловутой «партией жуликов и воров»? Не потому ли так тяжела доля бесквартирных граждан России, что они вынуждены оплачивать из своего кармана все не кончающийся этап первоначального накопления капитала?

Вячеслав Смирнов, «Байкальские вести».

На фото: Недострои стали чуть ли не символом
долевого строительства